Le Parlement est en train de voter l’application d’une TVA à 10% pour l’activité de location courte durée. Quel impact attendre de cette mesure ?
1. La LCD = para-hôtellerie
Si une TVA de 10 % est appliquée à ce secteur, cela résulte d’un lobbying constant de la part de l’hôtellerie qui trouve la location courte durée avantagée jusqu’à présent car non soumis à la TVA.
En effet pour être assimilée à l’activité de para-hôtellerie, le législateur avait établi plusieurs règles qui ont été modifiées durant l’été 2024 afin qu’un plus grand nombre, voire tous le hôtes puissent y être assujettis. Cela correspond également à son souhait d’augmenter chaque année les recettes dans le budget de l’Etat.
Voyons plus en détails quel pourrait être l’impact de cette nouvelle mesure législative.
a) Pour les propriétaires/locataires
Augmentation des coûts : Les propriétaires devraient collecter cette taxe sur leurs revenus locatifs et la reverser à l’État, ce qui pourrait réduire leur rentabilité nette, surtout s’ils ne peuvent pas répercuter totalement cette hausse sur les prix.
Complexité administrative : Ils devraient s’enregistrer comme assujettis à la TVA, tenir une comptabilité plus stricte et déclarer cette taxe, ce qui pourrait décourager les petits acteurs ou les particuliers occasionnels.
Avantage potentiel : Si la TVA est récupérable sur leurs dépenses (achat de meubles, rénovations), certains professionnels pourraient y gagner, mais cela concerne surtout les gros opérateurs.
b) Pour les clients/vacanciers
Hausse des prix : Une TVA de 10 % pourrait se traduire par une augmentation des tarifs de location, rendant les séjours plus coûteux. Par exemple, une nuit à 100 € passerait à 110 €, ce qui pourrait influencer la demande, surtout dans des zones très concurrentielles.
Compétitivité : Si cette taxe ne s’applique pas à d’autres formes d’hébergement (hôtels à 10 % déjà, ou locations longue durée), cela pourrait détourner certains clients vers ces alternatives.
c) Pour l’État
Recettes fiscales : L’introduction d’une TVA à 10 % augmenterait les revenus publics, ce qui pourrait être une motivation pour réguler un secteur souvent critiqué pour son impact sur le logement longue durée et les centres-villes.
Régulation du marché : Cela pourrait aussi freiner la prolifération des locations courtes durées en rendant l’activité moins attractive pour les petits investisseurs.
d) Impact économique global
Tourisme : Une hausse des coûts pourrait affecter la compétitivité d’une destination, surtout si les pays voisins n’appliquent pas de taxe similaire.
Marché immobilier : Une rentabilité moindre pourrait pousser certains propriétaires à revenir vers la location longue durée, répondant ainsi aux pénuries de logements dans certaines zones.
En résumé, une TVA de 10 % dans la location courte durée augmenterait les prix pour les consommateurs, réduirait la marge des propriétaires (sauf s’ils répercutent la taxe), et générerait des recettes pour l’État, tout en complexifiant la gestion pour les petits acteurs. L’impact précis dépendrait de la capacité des locataires à ajuster leurs prix et de l’élasticité de la demande touristique.
2. Transcription de la vidéo
La TVA arrive dans l’activité de location courte durée. Qui est-ce qui va être concerné ?
Bienvenue sur ma chaîne YouTube dédiée à la croissance personnelle et professionnelle. Je m’appelle Détélina Lyoubénova. Je suis investisseur immobilier et coach et je vous propose aujourd’hui un sujet dont vous avez certainement entendu parler depuis cet été.
La TVA à 10 % débarque pour l’activité Airbnb. Et bien faisons ceci dans l’ordre. Quel a été le contexte ?
Le Conseil d’État a émis un avis le 5 juillet 2023 où il commence déjà à parler de concurrence déloyale concernant l’activité de location courte durée vis-à-vis de l’hôtellerie. Bien sûr il y a des arguments pour et contre mais c’est pas l’objet de cette vidéo.
Dans cette logique en pleines vacances d’été, le 7 août 2024 l’article 261D du Code général des impôts a été modifié. Dans quel sens ?
a) qui est assimilé à la para-hôtellerie ?
Pour que l’activité de location courte durée soit assimilée à de la para-hôtellerie, et là on paie bien évidemment de la TVA, il faut qu’au moins trois des quatre conditions soient satisfaites c’est-à-dire fourniture de petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge de maison de façon régulière et accueil personnalisé.
Et bien vous allez voir comment le diable se cache dans les détails.
Pour le petit-déjeuner, la mise à disposition des boissons chaudes n’est pas suffisante pour que ce soit considéré un vrai petit-déjeuner. Du coup cette condition, la plupart des loueurs en meublé ne la satisfont pas.
Ménage régulier et bien généralement le ménage se fait avant l’arrivée des touristes mais pas pendant.
Maintenant il y a une précision qui a été ajoutée comme quoi pour des séjours de moins d’une semaine, le ménage fait avant l’arrivée des voyageur est une condition suffisante pour que ce soit considéré comme ménage régulier. Passons à la fourniture du linge de maison.
Idem, il y a une précision la même qui a été ajoutée pour des séjours de moins d’une semaine. Si on fournit le linge de maison, des serviettes avant l’arrivée des touristes, pareil cette condition est satisfaite. Et bien je vois difficilement comment on peut ne pas faire ceci si on veut accueillir les gens dans de bonnes conditions.
Et la 4ème condition : l’accueil personnalisé et bien tenez-vous bien… même si vous mettez à disposition une boîte à clé et que vous ne faites pas un accueil personnalisé, cette mise à disposition de la seule boîte à clé est déjà considérée comme un accueil personnalisé.
Autant dire que les 90 % des hôtes peuvent maintenant rentrer dans ces conditions.
Mais il y a une franchise. Ces dispositions s’appliquent à partir de 2024 et d’ailleurs ça va causer beaucoup de tracas à un maximum de cabinets comptables et de loueurs puisque rétroactivement, ça va être très difficile, très compliqué pour leur comptabilité.
Mais passons, donc ces dispositions s’appliquent à partir de 2024 et vous êtes assujetti à la TVA de 10 % si vous faites un chiffre d’affaires pour l’année N-1 supérieur à 91 900. Par contre à partir de 1er janvier 2025 ce seuil est abaissé à 85 000 pour le mettre en cohérence avec le droit européen notamment.
Alors maintenant il y a beaucoup de vidéos, beaucoup d’articles, qui ont été publiés depuis cette année par rapport à ceci.
b) qui sera impacté ?
Tout d’abord il y a très peu de gens qui font avec la seule activité de location courte durée des chiffres d’affaires avoisinant les 100 000. Donc je pense que ces dispositions vont surtout impacter les professionnels, les gros loueurs qui possèdent des dizaines, des vingtaines d’appartements ou des grosses villas qui sont louées à l’année.
Ensuite il y a dans chaque événement des avantages et des inconvénients.
c) inconvénients
Et bien commençons d’abord par les inconvénients parce que vous en doutez bien que cela ne va pas plaire à tout le monde.
Être assujetti à la TVA ça sous-entend qu’il faut adapter nos prix, les 10 % qu’on va reverser à l’Etat, soit il faut les prévoir dans les tarifs actuels c’est-à-dire on va rogner sur la marge, soit il faut augmenter ses tarifs mais au préalable il faut regarder à quel tarif est également la concurrence pour ne pas se retrouver trop cher et hors sujet.
d) avantages
Après ça peut être aussi une bonne chose d’être assujetti à la TVA puisque en payant 10 % à l’Etat, vous pouvez récupérer 20 % de TVA sur tous vos achats de travaux d’entretien, d’achat de mobilier, d’achat d’électroménager... Du coup ça peut vous permettre pendant un laps de temps aussi d’avoir de la trésorerie.
e) résumé
Certes ceci va générer une complexité administrative, comptable et déclarative mais vous vous en doutez on est bien là où on est,
en France et ça fait partie de notre quotidien.
Donc attention la TVA s’applique déjà aujourd’hui en 2024 pour des gros loueurs. À partir de 2025 ce seuil est abaissé à 85 000 et je pense qu’on n’est pas à l’abri d’une évolution de ces mesures parce que comme vous avez pu vous en apercevoir, actuellement l’actualité est très dynamique notamment en ce qui concerne la fiscalité des loueurs de meublé et tout ce qui concerne le domaine de l’investissement immobilier.
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Je vous remercie. Portez-vous bien. Je vous dis à très bientôt. Bye bye.
Très bel article net et précis, et moi qui travail dans l’enseignement du management hôtelier je traite de la concurrence des locations meublées type AirB&B mais je l’aborde sous l’angle du service que les hôtels doivent déployer pour rester compétitifs sur leur zone de marché et non pas sur le taux de TVA qui ne résoudra pas le problème car les locations offriront toujours des surfaces plus grandes à des prix plus interessants que les hôtels … À mon sens ce n’est qu’une manière pour les collectivités et l’état de récupérer des revenus fiscaux, mais je peux me tromper …
Merci pour cet article
Bonjour Eric, non tu ne te trompes pas ! C’est un impôt supplémentaire que les particuliers ne pourront pas récupérer (TVA récupérable) contrairement aux sociétés et c’est bien le statut de la majorité des hôtels, voire de tous les hôtels. C’est plus qu’affligeant, un Etat qui ne fait que taxer lourdement toute activité entrepreneuriale sans aucune obligation de reporting sur l’utilisation des finances publiques.
Merci pour ce décryptage très clair et nuancé, Détélina. Tu rends accessible un sujet dense et technique, avec pédagogie et recul. J’ai particulièrement apprécié ta manière d’équilibrer les inconvénients et les opportunités de cette mesure. C’est précieux pour les investisseurs qui cherchent à s’adapter sereinement à ce nouveau cadre
Merci beaucoup Rémi. Effectivement c’est un sujet un peu technique qui a vocation a s’installer durablement dans le cadre des nouvelles mesures fiscales.
Encore un chantier administratif à ne pas louper pour éviter que la facture soit plus lourde que prévu… Merci pour cet article qui met les points sur les i : avec Airbnb, mieux vaut sortir la truelle à TVA avant de se construire des problèmes !
Merci beaucoup pour ce commentaire très juste !