DPE : impact et modification

Le diagnostique de performance énergétique (DPE) a connu une évolution importante depuis sa création en 2006. 

D’un document à titre d’information, le DPE s’est transformé en outil essentiel dans la lutte contre le réchauffement climatique.

D’un côté il veille que les logement correspondent aux normes réglementaires et de l’autre côté il valorise les biens immobiliers. 

1. Crise de l’immobilier

Cependant beaucoup de bailleurs pourraient se retrouver dans l’obligation de vendre rapidement leurs biens s’ils ne trouvent pas le budget nécessaire pour réaliser les travaux d’isolation dans les délais prévus par la loi.

Le législateur commence à se rendre compte que la classification des logements et la rigidité de cette évaluation risque de précipiter le pays dans une crise du logement encore plus importante de ce qu’on connaît actuellement.

Des assouplissement du DPE seront certainement à prévoir dans les années à venir. Cette information est à prendre avec la plus grande prudence.

2. Transcription de la vidéo

DPE ou diagnostic de performance énergétique : qu’est-ce qui change sous peu et quel impact pour nous tous ?

Bonjour, je suis Détélina Lyoubénova je suis investisseur immobilier, coach et conférencière et je suis ravie de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo sur ma chaîne YouTube dédiée à la croissance financière et la croissance personnelle.

Aujourd’hui je vous propose de discuter d’un sujet qui pourrait s’avérer d’une grande importance : c’est-à-dire le diagnostic de performance énergétique.

a) arrêté du 01 juillet 2024

Il y a un arrêté qui va rentrer en vigueur le 1er juillet 2024 et qui va changer le calcul des coefficients de pondération et les indices de compacité thermique. Qu’est-ce que ça veut dire concrètement ?

Beaucoup de logements qui risquaient de se retrouver interdits à la location et classés en passoire thermique pourront voir lever cette interdiction et éventuellement les propriétaires pourront envisager des travaux plus dans la sérénité sans avoir un délai imposé.

b) histoire de la création du DPE

Je vous propose d’essayer de comprendre c’est quoi le DPE ?

A la base, en 2006 il a été mis en place complètement à titre d’information : quelle est la performance énergétique d’un logement ?

En 2021 il prend de plus en plus d’importance avec la loi « Climat et Résilience » où il devient opposable c’est-à-dire il prend une valeur juridique. Des locataires ou des acheteurs pourraient se retourner contre le bailleur ou le diagnostiqueur en cas d’erreur de calcul.

Et puis grande révolution, en 2023 le DPE devient au centre de la lutte contre le réchauffement climatique, avec la mise en place d’une classification très stricte et compliquée. Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?

c) crise immobilière et DPE

Le DPE est source de beaucoup d’angoisse dans un domaine qui déjà est affaibli par une crise assez sévère et violente.

Le secteur de l’immobilier a subi de plein fouet la hausse brutale des taux indicateurs de la BCE et de ce fait, se retrouver aujourd’hui dans l’obligation soit de faire des travaux très coûteux soit d’être obligé de vendre son logement à la casse bien sûr puisqu’il est devenu du jour au lendemain une passoire thermique.

Bien sûr ces passoires thermiques font le malheur des uns et le bonheur des autres parce que dans ce monde où les uns sont obligés de se séparer de leur parfois seul investissement, d’autres sont à l’affût pour négocier à la baisse ses achats.

Prendre des mesures fortes et ambitieuses pour préserver la planète est vraiment nécessaire et une urgence.

Mais rester dans une situation critiquable très longtemps et tout d’un coup faire voter des lois extrêmement ambitieuses dans un laps de temps très serré et exiger que ces mesures soient prises par pas seulement les pouvoirs publics mais surtout les particuliers qui sont déjà pressurés par des crises qui se succèdent et ne se ressemblent pas… je trouve ça vraiment dangereux.

d) croissance au ralenti

Aujourd’hui on voit que c’est une croissance qui est en berne et les premières économies ont été annoncées c’est-à-dire le secteur de l’écologie va être le premier impacté.

Imaginons que demain les pouvoirs publics souhaitent que les Français mangent deux fois plus de baguettes puisque ça va donner un coup de fouet à la production. Et bien on va obliger dans un quartier qui manque déjà de boulangeries, parce que c’est exactement ce qui se passe dans un pays qui manque de logements, on va les obliger de faire en sorte que dans 2 ans celui qui produit, je prends un chiffre complètement au hasard 100 000 baguettes par mois, il doit être en capacité de produire 200 000 baguettes par mois.

Et bien s’il n’est pas en mesure, peu importe s’il a les ressources humaines, s’il a le budget d’acheter autant de farine, s’il a tout simplement la capacité dans les horaires de travail de doubler sa productivité et bien, s’il n’est pas au rendez-vous de cette exigence, on va fermer les deux seules boulangeries qui sont dans le quartier.

Voilà c’est un petit peu à quoi sont confrontés de nombreux bailleurs et de nombreux professionnels de l’immobilier.

e) impact de l’arrêté du 1er juillet 2024

Alors comme je disais ça pourrait être une bonne nouvelle pour des bailleurs et propriétaires de logement de moins de 40 m² mais c’est aussi une mauvaise nouvelle quelque part pour des nombreuses associations qui justement sensibilisent la population pour faire des gestes éco-responsables et ils se disent « ça c’est un très mauvais signal pour les propriétaires qui se disent « oh oh oh le Gouvernement commence à reculer, du coup ça sert à rien de se presser c’est sûr et certain qu’ils vont continuer à assouplir ces mesures et surtout ne faites pas des travaux ».

Parce que même si ces logements peut-être seront enlevés de la liste d’interdiction à la location, bon ils restent très mauvais en terme de performance énergétique puisque les factures d’énergie vont rester élevées.

Alors il y a trois enseignements dans tout ça que j’aimerais vous communiquer.

Tout d’abord je pense qu’effectivement le Gouvernement ne va pas s’arrêter là dans l’assouplissement des mesures puisque le secteur de l’immobilier va très mal depuis 18 mois, la croissance est en berne… et bien je pense qu’il y a quand même un lien assez direct entre l’état du bâtiment c’est-à-dire du secteur de la construction en France et le niveau de la croissance.

« Quand le bâtiment va bien, tout va bien », vous connaissez cet adage.

Ensuite il faut être là quand vous faites passer un diagnostiqueur parce que, j’ai eu l’exemple concret dans une de mes maisons qui a été classée D et une autre qui a été faite exactement par la même entreprise, avec les mêmes matériaux avec les mêmes modes de procédés dans l’isolation, elle a été classée en F.

Et bien pourquoi cette différence ? Tout simplement parce que la première fois mon gestionnaire sur place était avec le diagnostiqueur et a pu répondre, en tout cas il a essayé de répondre, à toutes ces questions.

Du coup dans son compte-rendu, il a pu essayer d’être le plus juste et précis possible et il a rendu une note D.

Dans le deuxième exemple là où la maison a été classée en F et je pense que je vais faire repasser de nouveau cette société de diagnostiqueurs, il était seul. Donc quand il avait un doute il mettait « néant » et évidemment quand vous manquez d’informations, vous mettez une mauvaise note.

Donc en plus je me suis un petit peu renseignée et des professionnels du bâtiment disent qu’on peut aller jusqu’à un écart de trois classes en fonction de quel diagnostiqueur vous fait l’évaluation.

C’est quand même énorme, c’est-à-dire que du jour au lendemain vous passez d’un bailleur serein qui ne voit pas des travaux arriver à l’horizon à un bailleur qui a un fusil dans le dos et qui dans l’année ou dans les deux années qui viennent doit absolument trouver des centaines de milliers d’euros pour réaliser des travaux d’isolation ou autres qui lui permettront de continuer à louer.

Donc quand même il y a une différence non négligeable.

Et la troisième chose que je voulais vous dire, même si demain vous ne serez plus obligé de réaliser ces travaux-là… quand même pensez-y très sérieusement tout d’abord ce serait bien mieux pour vous en tant que bailleur, ce serait bien mieux pour vos locataires et ce serait surtout important pour la planète.

Bien sûr vous serez pas cette fois-ci dans l’urgence et c’est beaucoup plus agréable de prendre son temps déjà pour trouver le budget mais ensuite pour trouver la bonne entreprise compétente et fiable qui serait en charge de ces travaux.

Voilà j’espère que ces informations pourront vous être utiles.

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https://youtu.be/qvWD9KC35hI