Éviter les loyers impayés est une préoccupation majeure pour tout propriétaire bailleur, qu’il s’agisse de location résidentielle ou commerciale. La clé réside dans une combinaison de prévention rigoureuse, de vigilance tout au long du bail et de recours adaptés en cas de problème.
1. Approche généraliste
Tout commence par une sélection minutieuse des locataires.
a) sélection des candidats
Avant de signer un bail, il est essentiel de vérifier la solvabilité du candidat. Cela implique de demander des pièces justificatives solides, comme des bulletins de salaire récents, un contrat de travail, un avis d’imposition ou des relevés bancaires, pour s’assurer que ses revenus sont stables et suffisants, généralement au moins trois fois le montant du loyer.
Il est également judicieux de contacter l’employeur ou de vérifier la fiabilité des documents pour éviter les fraudes. Au-delà des finances, une discussion avec le candidat peut révéler son sérieux et sa motivation. Certains propriétaires vont jusqu’à consulter les antécédents locatifs, lorsque cela est possible, pour identifier d’éventuels impayés passés. Cependant, il faut respecter les lois sur la protection des données et éviter toute discrimination.
b) contrat de bail en béton
Un contrat de bail clair et bien rédigé est une autre étape cruciale. Le bail doit détailler les obligations des deux parties, notamment le montant du loyer, la date de paiement, les charges et les éventuelles pénalités en cas de retard.
Inclure une clause résolutoire, qui permet de résilier le bail en cas de non-paiement après mise en demeure, peut offrir une sécurité juridique, bien que son application nécessite une procédure stricte. Pour renforcer la protection, demander un dépôt de garantie (souvent un à deux mois de loyer hors charges) est une pratique courante, car il peut servir à couvrir d’éventuels impayés ou dégradations. Cependant, ce dépôt ne doit pas être considéré comme une solution miracle, car il ne remplace pas un loyer régulier.
c) garantie
Faire appel à un garant est une stratégie efficace pour se prémunir contre les impayés. Un garant, qu’il s’agisse d’une personne physique (comme un parent) ou d’une institution (comme une banque ou un organisme type Action Logement), s’engage à payer le loyer si le locataire fait défaut.
Il est important de vérifier la solvabilité du garant de la même manière que celle du locataire et de formaliser cet engagement par un acte de caution solidaire, qui permet de se tourner directement vers le garant sans passer par de longues démarches. Dans certains pays, des dispositifs publics ou privés, comme la garantie Visale en France, offrent une caution gratuite pour les locataires éligibles, ce qui peut sécuriser le bailleur tout en facilitant l’accès au logement pour le locataire.
d) assurance loyers impayés
Souscrire une assurance loyers impayés (GLI) est une option de plus en plus prisée. Cette assurance couvre les pertes financières en cas de non-paiement, souvent jusqu’à un certain plafond, et prend parfois en charge les frais juridiques pour récupérer les sommes dues ou expulser un locataire défaillant. Elle peut également inclure une protection contre les dégradations. Toutefois, les assureurs imposent des critères stricts pour les locataires (par exemple, un CDI et des revenus suffisants), et la prime, généralement de 2 à 5 % du loyer annuel, représente un coût supplémentaire. Il est donc utile de comparer les offres et de lire attentivement les conditions, notamment les délais de carence et les exclusions.
e) relation de confiance
Une fois le locataire en place, entretenir une relation de confiance peut prévenir les problèmes. Un contact régulier, tout en restant professionnel, permet de détecter rapidement des signaux d’alerte, comme des retards de paiement ou des difficultés personnelles.
Encourager le paiement par prélèvement automatique peut réduire les oublis ou les retards. Si un impayé survient, il est préférable d’agir vite en contactant le locataire pour comprendre la situation. Parfois, un simple rappel ou un étalement temporaire du paiement peut résoudre le problème, surtout si le locataire traverse une difficulté passagère. Proposer une médiation ou un plan d’apurement amiable peut éviter une escalade coûteuse et chronophage.
En cas de non-paiement persistant, il est important de connaître les recours légaux, qui varient selon les pays. En général, une mise en demeure écrite est la première étape formelle, suivie, si nécessaire, d’une saisine du tribunal pour demander le paiement des arriérés ou la résiliation du bail.
Ces démarches peuvent être longues, surtout dans des contextes où les locataires bénéficient de protections importantes, comme des moratoires sur les expulsions en période hivernale. Faire appel à un huissier ou à un avocat spécialisé peut accélérer le processus, mais il faut anticiper les coûts. Parallèlement, si le locataire bénéficie d’aides au logement, il peut être possible de demander leur versement direct au bailleur, ce qui sécurise une partie du loyer.
f) connaissance de la législation
Enfin, une gestion proactive passe par une bonne connaissance du marché et des évolutions légales. Les lois sur la location évoluent, et certaines juridictions imposent des plafonds de loyer ou des obligations spécifiques aux bailleurs. Se tenir informé, via des associations de propriétaires ou des sites gouvernementaux, permet d’éviter des erreurs qui pourraient compliquer la gestion des impayés. Par ailleurs, diversifier ses investissements locatifs, si possible, peut réduire l’impact financier d’un impayé sur un seul bien.
g) en résumé
En somme, éviter les loyers impayés repose sur une sélection rigoureuse des locataires, des garanties solides comme un garant ou une assurance, un bail bien construit et une gestion attentive.
Agir rapidement et de manière amiable en cas de problème, tout en connaissant ses droits, permet de limiter les pertes. Si vous avez une situation spécifique en tête, je peux approfondir ou adapter ces conseils.
2. Transcription de la vidéo
Bonjour et bienvenue sur ma chaîne Youtube dédiée à l’investissement immobilier mais également à la croissance personnelle
afin qu’on se construise année après année une vie qui nous ressemble, une vie sur mesure.
Je suis Détélina Lyoubénova, je suis ravie de vous accueillir aujourd’hui pour cette vidéo dédiée aux impayés locatifs.
Avant de continuer plus loin je vous invite à vous abonner à la chaîne et à me laisser un petit pouce bleu pour m’aider à la développer.
a) contexte des impayés
Les impayés freinent 90 % des personnes pour passer le cap. Un grand nombre de personnes non seulement en France mais partout dans le monde évidemment hésitent à prendre des risques puisque la législation dans beaucoup de pays dont la France protège les locataires plus que les propriétaires.
Mais il faut savoir qu’aujourd’hui les impayés représentent entre 3% et 5% du nombre total de loyers payés.
Ça veut dire que ce pourcentage est infiniment petit par rapport au pourcentage des personnes qui sont honnêtes et qui payent en temps en heure leur loyer.
b) pièces justificatives
Alors la première chose à faire c’est de demander un dossier complet et puis de voir le comportement en face si les personnes sont capables de vous fournir rapidement un dossier où aucune pièce justificative ne manque. Qu’est-ce que ça veut dire un dossier complet ?
C’est un nombre de pièces classiques c’est-à-dire le contrat de travail ou bien la carte d’étudiant, l’avis d’imposition, les trois dernières fiches de paie, la pièce d’identité les quittances de loyer en tout cas la dernière quittance de loyer et puis bien évidemment s’il s’agit d’étudiant la garantie solidaire c’est-à-dire demander qu’un proche se porte garant.
c) véracité des documents
Mais demander un dossier complet ne suffit pas il faut encore que les pièces soient véridiques c’est-à-dire il y a de plus en plus aujourd’hui de cas de faux et usage de faux.
Pour éviter cela je vous invite à vous appuyer sur un site qui s’appelle « DossierFacile » et qui vous permet de vérifier que toutes les pièces correspondent à la réalité.
d) garantie impayés
Après il est extrêmement important de demander une garantie bien sûr il y a la garantie impayée mais il est primordial de lire attentivement les contrats puisque parfois en tout petit tout en bas il y a des clauses que vous avez pas vu du premier coup et une fois que vous êtes dans la situation d’impayé et que vous demandez à l’agence, à l’assureur de vous rembourser les sommes dues par le locataire, ils disent oh oh vous ne rentrez pas dans les critères puisque vous avez pas fait ceci vous avez pas fait cela etc.
Donc attention lisez très attentivement le contrat et si vous avez un doute demandez des précisions.
Moi je m’appuie beaucoup sur la garantie Visale c’est une garantie faite par l’État qui vous couvre jusqu’à 36 mois d’impayés et qui honnêtement fonctionne très très bien. Evidemment il y a des critères auxquels il faut répondre mais il y a tout sur le site Visale qui est très bien fait.
Allez-y pour voir de quoi il s’agit.
e) loyer juste
Il y a le côté administratif demander et monter un dossier complet et véridique mais il y a aussi le fait de fixer un loyer juste.
Pourquoi c’est important ? Pour ne pas étouffer le locataire et pour éviter de la vacance puisque quand votre loyer est trop élevé il va dire : « oui je vais me débrouiller, c’est tout à fait dans mes moyens » mais des difficultés financière peuvent arriver à tout le monde.
Et à un moment donné si le loyer est trop important il peut se retrouver vraiment dans une situation de fragilité financière et malgré lui il serait dans l’incapacité de vous régler les sommes dues.
Donc attention de toujours regarder quelle est la concurrence, quelle est la tendance quels sont les loyers pratiqués.
Évidemment si vous êtes dans une ville où il y a l’encadrement des loyers là il y a des règles strictes à respecter. Là vous avez des barèmes, il suffit juste de regarder, généralement c’est public.
f) confort de l’appartement
Par contre il y a le loyer juste mais il y a aussi le confort de l’appartement, du logement plus vous êtes un propriétaire soucieux du confort, du bien-être de vos clients c’est-à-dire vos locataires, plus ces personnes auront le plaisir d’y rester longtemps et puis de vous respecter et de respecter le logement.
g) respect des locataires
Donc ça c’est extrêmement important si vous mettez trop de temps à répondre lorsqu’il y a un appareil électroménager cassé endommagé ou une fuite, là vous allez envoyer une très mauvaise image.
Par contre si vous êtes quelqu’un qui répond rapidement et qui montre qu’il est soucieux de gérer et de régler les problèmes rapidement, là vous aurez en face également des personnes qui voudraient vous rendre la monnaie et qui voudrait se comporter bien et honnêtement avec vous.
h) connaître les candidats
Et dernier point à ne pas négliger : c’est non seulement de regarder le dossier qui est important et les pièces justificatives mais d’avoir une conversation la plus franche possible avec les futurs candidats c’est-à-dire de demander d’abord les raisons pour lesquels ils aimeraient s’installer dans votre logement.
Et puis de les laisser parler, de parler le moins possible. Plus les gens parlent plus ils peuvent vous partager des informations importantes aussi bien sur leur éducation sur leurs intentions ou éventuellement sur leur historique d’où ils viennent, est-ce que tout s’est toujours bien passé avec leur précédents bailleurs, quelle est la raison de ce déménagement etc.
Laissez-les parler, écoutez attentivement. On est toujours plus instruit en écoutant qu’en parlant.
j) faire des recherches
Et puis évidemment aujourd’hui on est dans l’ère de Google, de « googliser » leurs profils, de regarder sur les réseaux sociaux.
Généralement beaucoup de personnes ont des profils publics : quelles sont leurs fréquentations, quelles sont leurs publications, leurs posts, ça parle aussi de de leur personnalité, ça parle aussi de leur fréquentation. Donc si vous voyez des posts violents, des choses qui ne raisonnent pas en vous, là vous arrêtez tout de suite.
Le moindre doute ça présage déjà des problèmes. Si vous êtes pas en harmonie avec vous-mêmes quelque part s’il y a le moindre mauvais feeling, arrêtez, passez au candidat suivant.
Ça peut être des logements individuels mais ça peut être aussi des colocations et donc avoir la certitude en tout cas le mieux possible, être certain que ce candidat va s’adapter dans une petite communauté c’est-à-dire une colocation, va mettre du sien pour participer à l’entretien du logement, aux échanges, à la bonne ambiance donc ça c’est très important non seulement pour vous bailleur mais également pour tous vos locataires puisque s’il y a une bonne ambiance si tout le monde met la main à la pâte et bien tout le monde aura intérêt à rester le plus longtemps possible dans votre logement et puis vous aurez de moins en moins de gestion locative à faire et de turnover à organiser.
Mettez-moi en commentaire est-ce que vous avez eu déjà à gérer des impayés, comment est-ce que ça s’est passé et quel procédé vous avez mis en place pour éviter ce cas de figure ?
J’espère que cette petite vidéo vous a été utile. N’hésitez pas à la partager dans votre réseau si elle peut aider d’autres personnes.
Vous pouvez télécharger mon ebook en dessous de cette vidéo : « 11 habitudes incontournables pour se connecter à l’abondance ».
Et partagez-moi quels sont les sujets qui vous intéressent pour que je puisse les développer lors de mes prochaines vidéos. D’ici là portez-vous bien et je vous dis à très bientôt. Bye bye.
