5 erreurs fatales en investissement immobilier

Les erreurs fatales en investissement immobilier sont évitables. Il faut se former, écouter, questionner des personnes plus expérimentées et enfin appliquer concrètement leurs conseils.

1. Éviter les erreurs fatales

L’investissement immobilier est une excellente source d’enrichissement à condition d’éviter les pièges coûteux.

Comme dans tout domaine, investir a ses particularités qu’il vaut mieux connaître et maitriser.

Éviter des erreurs fatales nécessite une planification minutieuse, une recherche approfondie et parfois l’aide de professionnels de l’immobilier, tels que des agents immobiliers, des experts en gestion de biens et des avocats spécialisés dans l’immobilier.

Cependant, en tant que décideur, nous avons l’entière responsabilité de la réussite ou de l’échec d’un investissement immobilier.

Selon moi il y a une partie des compétences qu’on peut développer et une autre partie qui pourrait être déléguée à différents corps de métier en fonction de nos besoins du moment.

Découvrez mon retour d’expérience sur ce sujet.

2. Transcription de la vidéo

Cinq erreurs fatales qui peuvent vous coûter très cher voire vous ruiner lors de vos investissements immobiliers.

Bonjour et bienvenue sur ma chaîne YouTube dédiée à la liberté financière et à la croissance personnelle. Je suis Détélina Lyoubénova, je suis votre coach et investisseur immobilier.

Je vous accompagne pas à pas pour vous enrichir et pour avancer sereinement vers plus de liberté et plus d’aisance financière.

Aujourd’hui je voulais aborder un sujet qui est assez répandu dans le milieu des investisseurs et qui je pense est assez fréquemment traité. Toutefois je voulais vous apporter mon point de vue qui est basé sur mon expérience personnelle.

Avant de continuer plus loin j’aimerais vous demander de vous abonner à la chaîne si ces sujets vous intéressent. Vous allez m’aider ainsi à la développer et de me laisser un petit pouce bleu qui va m’encourager à continuer à faire des vidéos et des recherches pour vous.

a) l’achat de la résidence principale

Alors avant de commencer à vous partager les erreurs fatales pour moi tout d’abord j’aimerais apporter une nuance.

Beaucoup de conseillers en investissement vont commencer par vous dire de ne surtout pas acheter votre résidence principale.

Moi je suis un petit peu plus mitigée par rapport à ce conseil puisque j’ai acheté plusieurs résidences principales et je les ai revendues avec une très belle plus-value.

Bien sûr vous ne pouvez pas faire ceci très fréquemment à moins de devenir marchand de biens. Toutefois vous pouvez tout à fait à chaque fois quand vous achetez une résidence principale essayer de penser à son potentiel d’évaluation c’est-à-dire que comme on ne sait pas de quoi demain serait fait, toujours de penser revente.

Il y a toujours des accidents de parcours, il y a parfois des événements qu’on n’attendait pas et pourtant qui nous tombent dessus et qu’il va falloir gérer.

Donc il faut toujours penser à la plus-value d’un bien lors de son achat. Donc oui, pour moi ce n’est pas forcément une erreur de commencer par acheter sa résidence principale à condition de projeter déjà dès l’achat de la revendre d’ici 1, 2 ou 3 ans.  Et évidemment d’empocher une belle plus-value qui va vous permettre de continuer à investir.

b) faire attention à ses émotions

Alors mon premier conseil c’est quand vous visitez un bien de faire très attention à vos émotions. Je ne veux pas dire que vous devez être une machine et juste constater, analyser sans laisser parler votre intuition et vos émotions.

C’est juste il faut séparer les choses.

Soit vous achetez pour vous et là effectivement il va falloir que vous vous y projetez, que vous sentez bien et là toute émotion est bienvenue.

Par contre si vous visitez pour éventuellement acheter et investir il faut essayer de faire taire les émotions et plutôt de faire des calculs très précis et justes afin de vous rendre compte si ce bien pourrait être rentable.

Donc les émotions on les met de côté. C’est une excellente chose quand on est du côté des vendeurs mais quand on est nous-mêmes acheteurs, il faut être plutôt pragmatique.

c) ne pas sous-estimer les travaux

Mon deuxième conseil est de faire très attention à ne pas sous-estimer les travaux et les charges futures, c’est-à-dire quand vous allez visiter un appartement, une maison l’agent immobilier souvent est force de proposition et il va vous dire oui bien sûr il faut compter à peu près entre allez 30 000 et 40 000 de travaux ou bien ça va coûter 5 000.

Il faut juste changer un petit peu la salle de bain, refaire le sol, changer quelques fenêtres et basta.

Son intérêt principal est de vendre ce n’est pas un artisan et même s’il fait les travaux du dimanche, ce n’est pas un professionnel.

Donc attention quand vous vous projetez dans un appartement il faut faire venir pas une, pas deux, au moins trois entreprises avec devis à l’appui parce que entre un premier regard, une première estimation comme ça vite fait, entre un devis écrit et réfléchi et ensuite la réalité du terrain parce que, attention les coûts des matériaux ne cessent pas d’augmenter, il y a une grande différence.

d) ne pas sous-estimer les charges

Ensuite et ça je renoue avec mon premier conseil du coup de cœur, faites attention à ne pas sous-estimer les charges parce que ok les travaux vous ont coûté on va dire 10% de plus par rapport à l’estimation et ça c’est normal.

Ça il faut toujours prévoir une petite marge de sécurité au moins 10 % de plus.

Mais alors les charges vous allez payer tout le temps, tout le temps, tout le temps, tout le temps. Donc elles vont jamais s’arrêter. C’est même pas un crédit qui au bout de 20 ans va s’arrêter.

Concernant les travaux, ce serait excellent si vous avez déjà de l’expérience parce que vous avez déjà fait un peu des travaux chez vous ou dans vos précédents investissements afin que vous ayez un regard et de l’expertise sur certains postes, puisque souvent les artisans ont tendance parfois à soit empirer la situation soit à l’enjoliver et après coup une fois que vous avez signé le devis, ah surprise… ça je l’avais pas vu etc…

Mais vous, si vous avez de l’expérience vous pouvez tout à fait essayer de repérer tous les points qui nécessitent travaux et tous les points où peut-être il va falloir prévoir plus de travaux que initialement.

e) ne pas souscrire des crédits trop courts

Mon troisième conseil c’est de ne pas souscrire des crédits trop courts.

Si vous avez peur de la dette, c’est tout à fait humain et compréhensible. Cependant des mensualités de 10 ou de 15 ans vont engendrer des mensualités beaucoup plus importantes qui vont manger tout votre cash-flow positif et peut-être il va falloir sortir de l’argent de votre poche.

Or si vous voulez vous positionner dans une posture d’investisseur et en tout cas de quelqu’un qui sait dénicher les bonnes affaires notamment, ça va vous servir devant les banquiers et quand vous allez défendre vos projets futurs, il est absolument indispensable que chaque investissement immobilier s’autofinance à minima, voire il vous apporte des cash-flow.

Moi je conseille des durées de 20 ans vous pouvez aller bien sûr jusqu’à 25 ans ou voire plus, mais franchement 20 ans, ça me paraît tout à fait raisonnable.

f) être à l’aise avec la fiscalité

Mon quatrième conseil est d’être extrêmement à l’aise avec la fiscalité et évidemment tout le monde n’est pas fiscaliste.

Cependant avant de faire un projet d’investissement, vous devez déjà connaître la fiscalité qui va s’appliquer à votre projet.

Soit vous vous documentez uniquement sur des sites gouvernementaux, des sites officiels où les informations sont vraiment fiables, soit vous vous faites conseillé vraiment par des avocats fiscalistes, par des personnes dont c’est le métier et qui ont beaucoup d’expérience.

C’est un sujet complexe qui change tout le temps et la fiscalité est une matière vivante qui est en permanence mise à jour.

g) être bien entouré

Et mon dernier conseil c’est d’être bien entouré aussi bien par une agence immobilière si c’est l’intermédiaire par lequel vous allez passer pour un achat ou que ce soit un notaire ou que ce soit parfois des chasseurs de biens c’est-à-dire des chasseurs de biens intéressants. Je m’explique.

C’est pas parce qu’on fait appel à un agent qu’on n’est pas à l’abri de mauvaise surprise. Bien sûr il y a d’abord le professionnalisme et l’honnêteté de chaque agent mais au-delà de ça, vous vous devez de vérifier chaque information.

Combien de fois moi-même j’ai dû corriger des erreurs par rapport à l’énoncé de l’agence et aussi des erreurs qui étaient dans les actes authentiques ou dans les compromis de vente rédigés par des études notariales.

Oui derrière les cabinets, il y a des humains et l’erreur est humaine. Je ne veux pas dire qu’ils ont fait consciemment, non, mais vous vous êtes le principal intéressé et c’est celui qui va subir les conséquences in fine.

Donc lisez, relisez et re-re-relisez tout ce qui vous est proposé. Vérifiez ces informations parce que parfois ça peut vous coûter très cher.

Voilà j’espère que ces conseils peuvent vous être utiles et la prochaine fois quand vous faites des visites, la prochaine fois quand vous projetez de faire un investissement vous allez les appliquer.

C’était un plaisir d’être avec vous. J’aimerais vous demander de me partager votre avis : est-ce que cette analyse vous parle ?

Est-ce que vous avez fait des erreurs plus ou moins importantes lors de vos précédents achats immobiliers ?

Et vous pouvez également pour aller plus loin télécharger mon ebook « 11 habitudes incontournables pour se connecter à l’abondance ».

Ainsi on reste connecté et vous allez recevoir au fur à mesure mes conseils, mes vidéos, mes articles ou éventuellement des formations que je suis en train de créer en ce moment.

Dernière chose : je voulais m’excuser si jamais vous avez entendu plus de bruit que d’habitude. Ça vient de la rue, ce sont les joies de la grande ville et comme j’habite dans un quartier qui est en permanence en travaux notamment avant les JO
voilà on est obligé de vivre au rythme des travaux parisiens.

Je vous souhaite un excellent weekend de Pâques. Je vous embrasse et je vous aime. Bye.