Secrets de marchand de biens

1. Interview de Nicolas Guenzi

Je suis allée à la rencontre de Nicolas Guenzi, marchand de biens, qui a réussi à prendre sa retraite à 32 ans grâce à des opérations très rentables d’achat-revente.

Il a eu la gentillesse de m’accorder cette interview où il se livre à coeur ouvert.

Comment un jeune de la classe moyenne, sans diplôme, a réussi à notre époque à construire, en une dizaine d’années, un patrimoine estimé à 3 millions d’euros pour pouvoir profiter pleinement de la vie et de ses proches ?

La réponse est dans la vidéo !

Voici les principaux conseils de Nicolas Guenzi :

• zéro attache en immobilier
• développement du réseau
• connaissance de son marché
• connaissance des coûts des travaux

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2. Transcription de la vidéo

Détélina : Aujourd’hui j’ai le grand plaisir d’accueillir Nicolas Guenzi. Bonjour Nicolas.

Nicolas : Bonjour à tous, Bonjour Détélina. Merci de m’accorder cette interview, c’est très gentil à toi !

Détélina : On a la chance d’être à l’Île Maurice, le lieu de résidence de Nicolas Guenzi. Il va vous dire très brièvement son parcours, ses choix, ses réussites, ses challenges… Mais avant toute chose, il faut savoir que Nicolas Guenzi a fait une carrière fulgurante dans l’immobilier : achat-revente, marchand de biens, opérations de très haute rentabilité.

Aujourd’hui, je lui ai demandé d’avoir la gentillesse de partager avec vous ses clés de la réussite.

Est-ce que tu peux te présenter brièvement Nicolas ?

Nicolas : Bien sûr. Nicolas Guenzi. J’ai 36 ans, je suis en couple et j’ai 2 petits garçons de bientôt 4 ans et 14 mois.

Depuis 4 ans, je suis installé à l’île Maurice. Pour faire rapidement : je suis enfant de la classe moyenne. Papa qui ramenait un salaire correct, maman : mère au foyer.

Très rapidement, du fait que je n’étais pas un élève très sérieux, l’école, ce n’était pas fait pour moi, voilà j’ai arrêté assez rapidement. Après deux secondes, je me suis rendu compte que ce n’était pas pour moi, il fallait déjà gagner de l’argent. J’avais des amis plus âgés et il me fallait gagner de l’argent pour suivre, sortir en soirée, les fêtes à l’époque.

J’avais une envie, c’est de me dire à 18 ans, je veux être à la retraite jeune. Je m’étais fixé un cap, d’être à la retraite à 40 ans. Vous me direz : « Pas facile de mettre ça en place ».

Détélina : Oui.

Nicolas : J’ai eu la chance qu’à 18 ans mon papa me donne le meilleur conseil qu’il m’ait jamais donné. C’est lui qui m’a dit : « Nicolas, tu devrais investir dans un appartement« .

Alors, à 18 ans j’étais encore en mode, excusez-moi du mot, pas très malin, un peu con-con. J’ai eu comme un petit déclic quand il m’expliquait que finalement j’empruntais de l’argent et un locataire me paierait les mensualités de crédit pour qu’au bout de 10 ans, le bien m’appartienne et les mensualités du crédit rentrent dans ma poche. Et là, malgré cette vie un peu insouciante, ç’a fait un petit écho dans ma tête en me disant « Ah oui, c’est plutôt très cool ! »

C’est très vertueux. Par contre, le coût c’est que j’ai eu pas mal d’ennuis. J’ai fait cet achat, mais après comme mes parents divorçaient, bref une vie assez compliquée, là je voulais partir de chez moi et je me suis dit : « Je vais m’engager dans l’armée ».

Et pour mon plan de retraite à 40 ans, c’était pas mal puisque je me suis dit : « Je ferai une carrière de 15 ans de militaire. J’achèterai un appartement tous les ans ». Et tu vois, au bout de 15 ans de militaire, tu as une retraite de l’armée et avec des loyers qui tomberaient au fur et à mesure des années, ça fonctionnait plutôt bien.

Maintenant, j’étais pas fait pour ça. L’ordre… c’était une expérience très riche, mais je n’étais pas fait pour ça. Donc, là je suis revenu sur Lyon. J’avais un petit pécule d’avance puisque j’avais fait une mission à l’étranger. Donc, j’avais 10 000 € d’avance.

Détélina : Et tu avais déjà une vision comment placer cet argent, comment l’utiliser pour…

Nicolas : L’idée c’était vraiment ça. C’était racheter tout de suite des appartements. Le premier, après l’armée, avant de relancer les investissements locatifs, c’était aussi me mettre un toit sur la tête. Parce que moi, c’était hors de question que je devienne locataire, parce que j’avais compris le truc : c’est pas moi qui donnerais des loyers pour rembourser les crédits de quelqu’un. Il fallait que j’aie mon appartement et je paierai, au lieu de payer un loyer à un étranger, je paierai une mensualité pour amortir du capital. Donc ça, je me l’étais mis tout de suite. Et après, ça me permettrait de relancer le plan d’investissement.

Donc, on va faire rapide. On revient de l’armée, on n’y connaît rien, j’étais pilote dans un blindé. Là, j’ai mangé de l’annonce à fond. La pige, le suivi de pige. Je suis allé visiter un maximum de biens.

Ce n’était pas évident parce que je bossais. Je me levais à 3 h du matin et jusqu’à 4 h de l’après-midi, je brassais des caisses de fruits et légumes.

Après, l’après-midi, j’aidais un ami, un maître d’oeuvre qui construisait des maisons individuelles pour des particuliers. Et pour me faire un peu d’argent de poche, j’allais avec lui sur les chantiers pour apprendre. J’ai rencontré des entrepreneurs qui faisaient ce type de projet.

Détélina : Tu étais quelqu’un d’assez responsable quand même, très mature parce que tu étais sur deux fronts à la fois.

Nicolas : Eh oui, j’avais de gros objectifs. Après j’avais compris, il n’y a pas de secrets dans la vie. S’il y a de gros objectifs dans la vie, il faut se donner de gros moyens. Oui, j’ai bossé énormément.

Après, la vie est faite de rencontres et j’avais la chance au bout de deux ans de cette vie voilà (de petits boulots + les boulots l’après-midi + les recherches), j’ai acheté en 2004 deux appartements quasi simultanément. Je ne savais pas si je me ferais financer, ça passait pour un.

Mais je suis allé voir le banquier et finalement, en lui expliquant qu’il y en a un : je le remboursais comme je l’avais prévu en résidence principale, mon loyer avec mon salaire de 1300 €, ça tournait. Et l’autre, autofinancement global et il m’a fait confiance, il m’a suivi.

Donc là, 2004 deux nouveaux appartements : le plan est parti.

Après, la vie est faite de rencontres. J’ai eu la chance d’avoir été mis en relation avec deux associés qui étaient, on va dire, de gros bonnets de l’immobilier à Lyon, de gros marchands de biens. Ils achetaient des immeubles en bloc et ils revendaient à la découpe. Et eux, ils voulaient se lancer dans la maison individuelle. Et comme moi je suivais un peu les chantiers, un des cuisinistes avec qui je travaillais a dit : « Écoutez, je connais un petit jeune, il a la dalle, il a faim, il veut y aller. Voilà, parlez avec lui. »

Et ces gens-là m’ont propulsé en 2004-2005 Président d’une SAS de promotion immobilière. Voilà, je me suis retrouvé à faire non plus de petites maisons pour les particuliers mais carrément des lotissements de maisons individuelles.

J’ai fait ça pendant 4-5 ans et puis joli coup sur un achat-revente sur un appartement que j’avais au centre de Lyon, donc c’est sur de l’immobilier ancien. Et là, je me suis dit : « Ah oui, l’immobilier ancien, c’est sympa aussi. Il y a moyen de faire des jolies choses.

Quelques mois après, un pote, agent immobilier chez Foncia, chez qui j’étais rentré à ce moment-là, m’appelle et me dit : « Nico, il y a un autre truc et là boum, à nouveau 90 000 € de plus-value en achat-revente.

Détélina : Donc pour résumer : un bon conseil de ton papa, une maturité, passage à l’action, un réseau et puis on enchaîne, on réinvestit…

Nicolas : Oui, et puis on se dit : « finalement on va recréer une société de marchand de biens » et les quatre dernières années avant Maurice, je faisais beaucoup d’opérations d’achat-revente sur de l’immobilier ancien ou alors, après en banlieue lyonnaise, de la mise en copropriété et de la division parcellaire. Des petits dossiers mais qui crachaient fort.

Et finalement cette connaissance-là des opérations m’a permis d’investir sereinement à titre personnel. Et j’ai constitué un patrimoine qui m’a permis de prendre la décision : « J’arrête ma société en 2014. J’ai suffisamment des revenus de mon patrimoine immobilier + la capacité d’acheter cash une résidence à l’Île Maurice. Donc on verra bien. » Et c’est ce que j’ai fait.

Je suis parti et je me suis mis en mode retraité à 32 ans.

Détélina : Parfait ! Très intéressant. Un parcours en accéléré. J’imagine que plus tu faisais et plus tu étais confronté aux problématiques du marché. Tu te sentais de plus en plus à l’aise, de plus en plus compétent, de plus en plus en capacité de détecter les bonnes affaires, le potentiel de rentabilité derrière mais… j’imagine que tu as eu aussi de gros challenges : des difficultés, des doutes, des décisions difficiles à prendre.

Quels ont été pour toi les plus gros challenges et comment tu as réussi à les surmonter ?

Nicolas : Alors, bizarrement, c’est pas forcément avec l’immobilier que j’ai eu les plus gros challenges.

Détélina : Ah oui ?

Nicolas : Non, parce que comme j’expliquais, moi je partais de zéro. J’ai appris. Et l’avantage de l’immobilier c’est que c’est vraiment accessible à tout le monde. C’est assez basique l’immobilier. C’est simplement créer un produit qui va répondre à une demande, ça c’est l’analyse d’un marché. L’analyse d’un marché se fait naturellement. Elle se fait avec le relationnel qu’on crée pour l’apprendre, ce genre de choses.

Mais quand on travaille vraiment profondément, assidument et régulièrement, arrive un certain niveau où on va sur des opérations avec de la certitude. J’ai malheureusement pas eu trop de doutes là-dedans. Le doute, ça était plutôt la prise de décision de dire à un moment : « Allez, j’arrête ça, j’arrête ce confort de vie. »

Sur les dernières années je bossais plutôt en mi-temps. Je faisais suffisamment d’opérations pour m’assurer mon train de vie qui m’allait bien. Mais, à un moment donné, j’ai dit : « Allez, on stoppe tout ça. On se met un peu le défi, le challenge. On va s’installer à Maurice et on verra bien : ça, ça était pour moi mon plus gros challenge à ce moment-là.

Détélina : Prendre sa retraite jeune, se retirer sur une île paradisiaque, finalement ne coule pas de source. Ce n’est pas si facile que ça.

Nicolas : Non non non, parce qu’on va s’enlever une certaine sécurité. Sécurité relationnelle : ses amis, sa famille. On repart finalement à zéro dans un nouveau pays. On se déracine et on doit tout recréer quand on part de zéro.

Voilà, moi je suis arrivé il y a quatre ans, il y avait pas grand monde. Depuis deux ans, c’est plus sympa. Il y a plein de gens de notre âge qui s’installent, donc la vie sociale est plus sympa mais au départ c’était pas du tout le cas. C’était un peu compliqué mais finalement hyper enrichissant.

Détélina : Absolument.

Nicolas : Parce qu’aujourd’hui, si je n’étais pas venu ici, on ne serait pas en train de faire cette interview.

Détélina : Absolument.

Nicolas : Tu vois, la vie est faite de rencontres et ça était très très chouette. Après, il a fallu faire ici à Maurice la mise en place de son savoir parce que j’avais fait mon pire achat immobilier sur la première maison ici. L’achat coup de coeur. Ce qu’il ne faut jamais faire parce qu’il ne faut pas avoir d’attaches sentimentales sur un bien.

Voilà, si vous voulez réussir dans l’immobilier : c’est zéro attaches. Quatre murs et un toit. Possibilité d’enrichissement et ça se limite à ça l’immobilier.

J’avais fait l’achat coup de coeur, parce que j’avais l’argent, j’avais le cash, ça me permettait de m’installer. Pas de regrets, c’est ce qui a lancé le truc, je n’avais pas le choix de venir un an après, mais j’ai vite analysé en me disant « Mauvais achat, je vais perdre de l’argent » et j’ai perdu de l’argent !

Détélina :  Quels sont les trois grands conseils que tu aimerais donné à ceux qui se lancent aujourd’hui ? Il y a de plus en plus de gens : jeunes, moins jeunes qui s’intéressent à l’immobilier. Il y a parfois pas mal de freins aussi psychologiques : c’est trop cher, c’est pas pour moi, j’ai pas la bonne éducation, j’ai pas de cash, le banquier… Là, tu as dit : « Pas d’affect, pas d’attachement au bien. » Très bien. On fait de bonnes affaires quand on est détaché.

Nicolas : Oui, il faut vraiment avoir aucune attache et la priorité… il y a vraiment trois points primordiaux pour réussir dans l’immobilier qui sont finalement assez simples :

1.la connaissance de son marché

La connaissance du marché immobilier ne se limite pas à ce qu’on peut avoir comme informations sur internet : un prix moyen par quartier, par ville, par secteur. Non, comme je te disais tout à l’heure, la connaissance il faut que ce soit plus fin. Il faut qu’on soit capable de dire à un moment donné : « Non, dans une telle rue, à 100 mètres d’écart, un appartement va être plus cher. Pourquoi ? L’exposition, les capacités… et cela se travaille finalement avec le deuxième point :

2. le relationnel qu’on va se créer pour arriver sur cette compétence (les agents, les chasseurs, mais aussi d’autres personnes de l’immobilier.

Et enfin, le troisième point:

3. la connaissance des coûts, des travaux pour faire de l’immobilier

Malheureusement faut pas rêver. Pour faire de l’immobilier qui est rentable, bien souvent, pratiquement tout le temps, moi ç’a été mon cas, il faut passer par la case travaux. Donc, c’est hyper important de savoir combien coûtent les travaux en rénovation ou dans le neuf. Avoir un relationnel d’artisans ou dans le bâtiment, de gens qui vont nous aider, pareil, à apprendre. Et c’est pas si compliqué que ça.

On va pas devenir demain plâtrier peintre ou carreleur, c’est pas notre job. Par contre, il faut qu’on soit capable de savoir qu’en rénovation, la pose du carrelage sur un parquet en mauvais état ou faire faire une chape pour remettre droit le truc, ça coûte tant d’euros du mètre carré.

C’est ce qui vous permet demain de prendre une décision rapidement. Parce que quand on voit le bien, on sait tout de suite combien il va se vendre en connaissance du marché. On sait qu’il y a pour tant pour le rénover. Il faut que je l’achète à ce pris-là. En fait c’est un calcul à l’envers l’immobilier.

Détélina : Effectivement, je te rejoins complètement. Les travaux c’est là où on fait la rentabilité. C’est là où on peut faire une marge très très intéressante et c’est justement dans la phase travaux qu’on perd la moitié des candidats investisseurs. C’est une grosse peur.

Tout le monde a entendu que quelqu’un a été limite ruiné à cause des travaux, que son artisan l’a lâché, que son banquier a ensuite exigé le remboursement… Enfin, les travaux c’est vraiment une grosse peur.

Nicolas : C’est compréhensible et très clairement c’est le point le plus complexe du business. La connaissance du marché s’acquiert assez facilement. Et comme vous l’avez compris dans mon parcours, il n’y a pas besoin de sortir de Saint-Cyr pour arriver à ça.

Et effectivement, la gestion des travaux est un peu plus complexe mais comme pour la connaissance des travaux, on va arriver à plus de certitudes. Je ne dis pas des certitudes acquises mais en faisant un bon travail en amont de rencontres avec les gens, d’échanges, de discussions, d’aller voir des chantiers.

Aller voir des réalisations qui ont été faites par des entrepreneurs. Avoir le retour client. Des gens où ils sont intervenus. C’est super-important.

Pareil, quand vous allez faire construire une maison, n’allez pas voir que la maison témoin du constructeur où ça se passera bien. Les gens ont une ristourne pour vous dire que c’était bien.

Essayer d’aller voir où ils ont construit. Allez toquer aux portes. Comment s’est passé le chantier : vous avez eu des galères… C’est un travail de fond au départ. C’est juste de l’investissement en temps au départ mais qui vous permet demain d’avoir plus de certitude quand on passe le cap de se lancer dans les travaux et d’avoir repéré les bonnes entreprises.

Quand c’est des gens sérieux, après c’est aussi l’expérience qui fait qu’on est de plus en plus à l’aise. Au départ on met des sécurités. Il faut mettre des sécurités dans son coût des travaux pour ne pas avoir de mauvaises surprises et au fur et mesure du temps, vous constituez des équipes, vous avez des gens de confiance qui ont l’habitude de bosser les uns avec les autres et tout devient plus facile. Voilà.

Détélina : Vous l’avez compris, Nicolas Guenzi maîtrise très très bien son sujet. C’est vraiment un professionnel du terrain qui est passé par toutes les phases. Où est-ce qu’on peut te suivre Nicolas ?

Nicolas : Moi c’est assez simple. Sur les réseaux sociaux : la page Facebook ou la chaîne Youtube, ou alors Instagram. C’est tout à mon nom : Nicolas Guenzi. Voilà, je partage mon contenu.

Et effectivement, depuis moins de deux ans, j’ai commencé à accompagner des gens, j’ai créé une formation dont la prochaine promotion se fera dans les prochaines semaines.

J’aide les gens à comprendre cette manière à envisager l’immobilier qui est un peu différente de tout ce qu’on peut voir où les gens se concentrent aujourd’hui dans l’immobilier exclusivement sur « recherche du cash-flow mensuel », « recherche de rentabilité ».

C’est très bien, c’est déjà super bien d’envisager l’immobilier comme ça mais à mon sens, ce n’est pas le plus important. Il faut plutôt avoir une vision de : quand j’investis dans un bien, est-ce que j’ai ma sécurité intellectuelle de me dire :  » Si demain il y a un souci, si je dois revendre, est-ce que je récupère mon argent tout de suite. »

Et moi, ma vision de l’immobilier c’est celle-ci, c.à.d. on va se dire : on va dans un produit parce qu’on a ce qu’on appelle « une plus-value dormante ». On va dans un produit parce qu’on sait que la vraie valeur de ce bien-là est supérieure à son prix d’investissement.

Détélina : Pour bien comprendre, c’est une formation qui va aborder non seulement l’achat-revente de biens, de terrains, mais aussi les fondations de l’immobilier. Parce que si les fondations ne sont pas solides, tôt ou tard on va s’écrouler.

Nicolas : Bien sûr, on part forcément de la base. C’est vraiment adressé à tout le monde. J’ai effectivement des gens qui sont plus avancés. J’ai beaucoup d’agents immobiliers qui ont rejoint ma formation car ils veulent passer au cap supérieur. Pas forcément des bases de l’immobilier qui sont vraiment les trois points que je vous ai dits. Alors, on va retravailler en profondeur, on donne des astuces pour vraiment progresser là-dedans.

Mais après, on va vraiment balayer par contre tous les types d’opérations selon différents secteurs dans lesquels on est. Si on est en centre-ville, on va pas travailler les mêmes biens que si on est en campagne.

Moi, comme j’ai eu la chance de pratiquer les deux métiers : donc, la partie marchand de biens sur l’immobilier ancien, et la partie promotion construction, on va pouvoir voir vraiment tout le panel des opérations qu’on peut faire mais en tant que particulier.

Voilà, moi je forme pas des futurs professionnels. Même si certains passent le cap à un moment, moi, je m’adresse vraiment aux particuliers pour qu’ils puissent le faire eux-mêmes et que ça leur permette d’accélérer dans leur processus d’investissement immobilier complet et global.

Détélina : Merci beaucoup Nicolas, merci beaucoup d’avoir trouvé le temps et l’énergie de répondre.

Nicolas : Merci à toi Détélina, merci à tous d’avoir regardé cette vidéo.

Détélina : Merci ! Donc, suivez-le. Vous avez vraiment des pépites en or. Dans ces échanges, ce sont des professionnels du terrain qui ont eu à faire à toute la panoplie d’obstacles, d’idées, de doutes, de remises en question, de changement de marché… vraiment c’est là où ça se passe. Merci d’avoir été avec nous !

Nicolas : Merci à tous !

A votre succès et épanouissement !

Détélina