Monter un dossier de financement irrésistible

Le montage de votre dossier de financement est une étape primordiale dans la réussite de votre projet immobilier.

Beaucoup de gens se contentent à tort d’aller voir leur conseiller bancaire et de leur exposer oralement leur projet.

Ils se mettent bien souvent dans une position de demandeur et montrent tous les signes d’intimidation et de stress face au banquier.

C’est une grosse erreur! D’une part la banque a également un intérêt à financer votre projet. D’autre part, l’octroi du prêt dépend beaucoup de votre attitude et de l’assurance que vous aurez lors de la présentation de ce projet à votre banque.

Voici en préambule quelques règles à respecter dans votre demande de financement :

1. Quand aller voir sa banque

Dès que vous décidez d’acquérir un bien immobilier, il est intéressant d’aller sonder sa banque en exposant très sommairement le type de projet que vous avez en tête (investissement locatif ou résidence principale) pour voir à quelle enveloppe budgétaire vous pouvez prétendre.

Il faut ensuite y retourner une fois que vous avez trouvé le bien. A ce stade vous connaissez le budget global nécessaire à l’acquisition et le montant des potentielles recettes locatives.

La banque vous demandera le compromis signé pour lancer la demande de financement mais il est préférable d’y aller avant pour gagner du temps et préparer le terrain.

Présenter en amont les caractéristiques et la rentabilité potentielle du bien choisi vous permettra de voir la réaction de votre banquier face aux chiffres que vous allez lui exposer.

2. Bien préparer son dossier

Les banques à qui vous allez soumettre votre projet traitent plusieurs dizaines de dossiers de crédit en même temps. Il est donc primordial de leur faciliter la lecture du vôtre si vous voulez retenir leur attention.

Beaucoup de dossiers sont refusés parce que le demandeur n’a pas su correctement défendre son idée et présenter de façon claire sa situation. L’intérêt du projet en soi n’est pas remis en cause.

A partir du moment où vous décidez d’acheter, je vous conseille donc vivement de préparer un document de présentation de votre profil emprunteur.

Il permet à vos partenaires bancaires d’avoir une lecture limpide de votre situation professionnelle et patrimoniale. En bref, vous leur faciliter la tâche pour présenter votre projet à leur hiérarchie.

Il est également important d’éviter tout incident sur ses comptes bancaires pendant les 3 mois précédant votre demande de crédit.

Si cela vous est possible, je vous conseille aussi de solder tous les petits crédits à la consommation que vous pourriez avoir liés à l’achat d’une voiture, de meubles de luxe et de voyages de rêve.

3. Document de présentation du profil emprunteur

Tout d’abord, vous devez présenter en introduction le descriptif de votre projet. Il doit exposer clairement :

3.1 Introduction

a) le coût du projet

– la superficie globale du bien
– le nombre de lots que vous souhaitez faire et leur superficie
– le coût de l’acquisition
– les frais de notaire
– le coût total de l’acquisition
– le coût de travaux
– le coût de l’architecte
– le coût total de l’acquisition avec travaux

b) le rendement locatif

– le loyer mensuel de chaque lot
– le loyer annuel de chaque lot
– les revenus annuels de tout l’ensemble

c) la plus-value potentielle à la revente

– la valeur estimée de chaque lot après travaux
– le total de la plus-value estimée

C’est le moment de parler de la plus-value que vous allez créer suite aux travaux effectués dans le bien dans une optique de revente à court ou moyen terme. Cela peut paraître prématuré de projeter à revendre un bien que vous n’avez pas encore acquis, mais cela montre que vous allez créer de la valeur avant même de louer les différents lots. Vous êtes en position de « chef de projet » qui envisage toutes les options et démontre que dans tous les cas de figure, il est gagnant et la banque aussi par la même occasion.

N’hésitez pas à inclure des tableaux ou des graphiques et autres outils que les banquiers aiment utiliser.

d) le financement

– l’apport personnel
– l’emprunt bancaire souhaité

Une fois que vous avez rempli le descriptif d’introduction, il faut préparer la présentation de votre situation familiale, professionnelle et financière ainsi que la projection d’éventuelle évolution professionnelle.

3.2 Situation familiale et professionnelle

a) informations personnelles

– nom/prénom
– date de naissance
– téléphone
– adresse du logement actuel (locataire ou propriétaire)

b) situation familiale

– célibataire, pacsé, marié…
– régime matrimonial
– nombre d’enfants
– date de leur naissance
– autre personne à charge

c) situation professionnelle

– profession
– salarié/indépendant
– nom de l’employeur
– ancienneté
– type de contrat (CDI, CDD…)

C’est le moment de décrire plus en détail votre carrière. Dites si vous avez plusieurs sources de revenus professionnels ou encore si vous avez changé de poste pour assumer rapidement plus de responsabilités. Cela démontre au banquier le dynamisme que vous avez créé dans le passé qui en toute logique pourra se poursuivre à l’avenir.

d) évolution professionnelle

Cette partie est purement hypothétique. Il est toutefois intéressant de mentionner si vous avez de réelles opportunités d’évolution salariale. Vous avez peut-être déjà des propositions qui interviendront d’ici 2 à 3 ans (départ de manager ou des collègues à la retraite, restructuration des services, changement de comité de direction qui a une vision à long terme plus ambitieuse…).

Si vous venez de changer d’orientation professionnelle, c’est également dans cette partie que vous justifierez votre choix et démontrerez pourquoi le banquier peut être gagnant.

– projection à court terme
– projection moyen terme

3.3 Situation financière

a) revenus mensuels

– revenus professionnels
– revenus fonciers
– prestations familiales
– allocations Pôle Emploi

Pensez à inclure tout ce qui peut être justifié (complément de revenus en auto entreprise, droits d’auteur, …).

b) charges mensuelles

– crédit immobilier
– crédit à la consommation
– loyer
– impôt sur le revenu
– pensions alimentaires
– dettes

c) épargne

– épargne disponible (Livret A, LDDS)
– épargne logement
– Assurance-Vie
– PEA
– Épargne salariale

d) patrimoine

– propriétaire/locataire
– résidence secondaire
– investissements locatifs

A ce stade vous pouvez insérer un chapitre sur le bien fondé de l’acquisition en question.

Démontrez au banquier que vous maîtrisez parfaitement le sujet. L’emprunt devra vous servir à acheter, rénover, louer, avoir du cash flow après remboursement des mensualités et in fine augmenter la valeur patrimoniale du bien. C’est un deal gagnant-gagnant!

Il n’y aura donc plus aucun obstacle pour que la banque vous accorde le crédit demandé pour réaliser ce projet qui va apporter de la valeur à tout le monde : vous, les locataires, la banque et même l’Etat puisque vous créez des logements dans un pays qui en manque.

4. Multiplier ses chances auprès des banques

Une fois votre document de présentation rédigé, vous êtes prêt à aller voir votre banque.

Il est nécessaire d’aller consulter d’autres établissements pour faire jouer la concurrence et multiplier les chances d’obtenir votre financement dans les temps.

Une autre possibilité que j’apprécie particulièrement est de faire appel aux services d’un courtier en prêt. C’est un partenaire solide pour les banques avec lesquelles il travaille et il aura toujours plus de poids que vous pour faire accepter votre dossier et obtenir le taux et les conditions les plus intéressantes. La plupart étant rémunérés au résultat, vous n’aurez donc rien à débourser tant qu’il ne vous aura pas trouvé un financement.

Attention toutefois de ne pas faire doublon avec le courtier. Soit vous aller voir les banques vous même, soit vous lui confiez votre recherche de financement. Les deux méthodes ne sont pas compatibles.

Rappelez vous que vous avez un peu moins de deux mois à compter de la date de signature du compromis de vente. N’hésitez pas à trouver avec votre notaire des astuces pour retarder la signature de celui-ci afin de pouvoir réunir tous les documents nécessaires à votre recherche de financement avant d’entamer ce délai.

Si vous obtenez plusieurs réponses positives, vous aurez alors le privilège de demander à la banque de votre choix de s’aligner à la meilleure offre.

Ne vous découragez pas face à une ou plusieurs réponses négatives. Continuez votre tour des banques et n’hésitez pas à aller voir différentes agences d’une même banque. Certains directeurs d’agence ont plus de pouvoir de décision que d’autres et il existe des agences qui ont une relative autonomie. Il suffit de tomber sur la personne qui croira en vous et votre projet.

Rappelez-vous : « Personne ne peux rivaliser avec celui qui n’abandonne jamais ». Il n’y a donc aucune raison d’abandonner avant d’avoir obtenu le crédit souhaité.

A votre succès et épanouissement !

Détélina