Location vente : louer avec option d’achat

La location vente offre plus de souplesse dans l’acquisition d’un bien immobilier. Elle permet à une personne d’accéder à la propriété de façon progressive et sans recourir dès le départ à un prêt immobilier.

Dans quel contexte le contrat de location vente peut-il vous ouvrir le champ des possibles ?

C’est une solution intéressante si vous repérez un bien mais que vous ne disposez pas des fonds nécessaires pour l’acquérir sur le moment.

Ce type d’opération se distingue d’une transaction immobilière classique qui nécessite le paiement intégral et immédiat du prix du bien.

La location vente s’effectue en deux temps : une période de jouissance du bien puis la levée de l’option d’achat.

Découvrez dans cet article le principe de fonctionnement ainsi que les principaux avantages de la location vente.

1. Qu’est-ce que la location vente ?

La location vente permet au locataire de devenir propriétaire du bien en deux temps :

• • une première « période de jouissance » durant laquelle le locataire verse une redevance composée d’une partie locative et d’une autre partie déductible du prix de vente ;

• • une deuxième phase où le locataire doit lever l’option d’achat et acter son engagement initial de devenir propriétaire du bien.

Cette deuxième phase s’achève avec la signature définitive de l’acte de vente et le paiement du montant restant dû. Il s’agit de la somme résultant du prix d’achat moins le montant de la part acquisitive payée durant la période de location.

Ce transfert progressif de propriété du bien loué réunit 2 régimes contractuels : celui de la location immobilière et celui de la vente immobilière.

2. Cas d’étude

Pour mieux illustrer mes propos, je prends l’exemple d’un bien immobilier estimé à 150 000 euros.

Imaginons que le locataire et le propriétaire ont signé un contrat de location vente d’une durée de 3 ans.

Pendant la période de jouissance, le locataire-accédant doit verser une redevance de 1 350 euros, dont le loyer est de 600 euros et l’épargne de 750 euros.

Le prix restant dû au terme de la période de location correspond au prix de vente initial (150 000 euros) diminué de l’épargne cumulée (750 x 36 = 27 000). Ce qui correspond au montant de 123 000 euros (150 000 – 27 000).

Pour lever l’option d’achat et devenir propriétaire, le locataire doit s’acquitter donc de la somme de 123 000 euros.

3.  Différents types de location vente

On distingue deux types de location vente :

• • La location accession encadrée par la loi du 12 juillet 1984 prévoit une option d’achat. Ce contrat donne droit au locataire accédant de décider de façon unilatérale s’il veut accéder à la propriété à la fin de la période de location.

• • • le délai maximal pour informer le propriétaire de sa décision finale est fixé à 3 mois avant le terme de la période de location ;

• • • s’il refuse d’aller au terme du contrat, la part acquisitive versée au propriétaire lui sera remboursée.
      

• • La location vente classique comporte une promesse de vente et engage les deux parties dans la décision finale de la transaction. Tout désistement sera pénalisé par le versement d’indemnités, sauf si le bien s’inscrit dans le cadre du prêt social location accession (PSLA) :

• • • dans le cas du locataire => dédommagement à la hauteur de 1 % du prix de vente ;

• • • dans le cas du propriétaire => dédommagement à la hauteur de 3 % du prix de vente.

4. Modalités du contrat de location vente

Ce contrat est obligatoirement signé devant un notaire et doit être publié au bureau des hypothèques.

Par définition, il inclut les obligations suivantes :

• • un droit de jouissance sur le bien accordé au locataire-accédant pendant une période déterminée ;

• • un transfert de propriété du bien au terme de la période de location immobilière.

Voici une liste non exhaustive des informations qui doivent figurer sur le contrat de location vente :

• • la date d’entrée dans les lieux

• • la durée de la période de location

• • la date limite de levée d’option d’achat

• • le montant de la redevance

• • la nature et les caractéristiques techniques du bien

• • les conditions suspensives relatives à l’obtention du prêt

• • le prix d’achat et ses modalités de versement

• • les charges locatives

• • les conséquences de la résiliation du contrat par les deux parties

• • le type de garantie de remboursement

• • les assurances

5. Droits et obligations du locataire-acquéreur

Le locataire-accédant bénéficie du statut de propriétaire dès la signature du contrat. A ce titre, il peut participer aux assemblée générales de la copropriété et aux votes.

Cependant, c’est toujours le vendeur qui reste garant du paiement des charges vis-à-vis de la copropriété. En cas de défaillance du locataire, le syndic peut se retourner contre lui.

Le statut de propriétaire rend le locataire redevable de la taxe foncière auprès de l’administration fiscale.

Le locataire doit s’acquitter également des charges liées à l’entretien du logement en fonction de la quote-part. Les réparations importantes restent à la charge du propriétaire comme dans une location classique.

Enfin, tous les frais liés à la transaction immobilière (frais de notaire, transfert de propriété, publication au bureau des hypothèques) sont à la charge du locataire.

6. Biens immobiliers concernés par la location vente

En règle générale, le contrat de location vente s’applique à tout type de bien.

Analysons plus en détail les spécificités de chaque cas de figure :

a) immeuble

Tous les immeubles qu’ils soient à usage d’habitation, professionnels ou mixtes peuvent bénéficier de ce type de contrat.

Toutefois, la loi exige que le logement soit occupé à titre de résidence principale et qu’au moment de la signature du contrat, il doit être soit achevé, soit en construction.

b) maison

Les maisons sont elles-aussi éligibles au contrat de location vente.

Il faut garder à l’esprit que c’est la législation relative aux baux d’habitation et notamment à la loi du 6 juillet 1989 qui s’applique. A ce titre, le locataire ne peut pas effectuer des travaux de construction sans l’autorisation du bailleur.

c) appartement

Les appartements peuvent également faire objet d’un contrat de location vente. Dans ce cadre, le locataire bénéficie de certains droits réservés au propriétaire, notamment la participation aux assemblées générales et aux votes de la copropriété.

d) terrain

Le terrain n’est pas très adapté à la location vente. En effet, le locataire ne pourra pas faire de demande de permis de construire sans l’accord du propriétaire.

7. Les avantages de la location vente 

Le premier avantage est la progressivité de l’accession à la propriété .

Par conséquent, le locataire bénéficie d’un logement sans qu’il soit obligé dès le début d’avoir recours à un prêt immobilier.

Ce type de contrat lui laisse plus de temps pour préparer sa demande de crédit, tout en amortissant la partie déductible de la redevance.

Cette formule est particulièrement intéressante pour les primo-accédants ou ceux qui n’ont pas d’apport personnel exigé généralement par les établissements bancaires.

Cependant pour réserver le logement, le locataire devra verser l’équivalent de 5 % du prix d’achat au propriétaire.

La location vente permet au locataire de bénéficier de certains droits réservés au propriétaire. Il s’agit notamment du droit de participer aux assemblées générales et aux réunions du syndicat de copropriété.

Un autre avantage est le plafonnement du coût du crédit immobilier.

En effet, la location vente relève du code à la consommation et le TAEG (taux annuel effectif global) s’applique. Cela signifie que le coût du crédit ne peut pas dépasser le coût d’usure fixé par le législateur pour lutter contre des abus.

8. Conclusion

En dehors des transactions classiques d’achat d’un bien immobilier, il existe d’autres types de contrat comme celui de la location vente. Ils pourraient apporter une solution aux personnes aux revenus plus faibles à la recherche d’un bien à acheter qui n’ont pas de capacité d’emprunt.

Ce type d’opération peut également être envisagé lorsqu’on a repéré un bien mais que l’on ne dispose pas d’un apport suffisant dans l’immédiat, ou que l’on a pas encore vendu son bien. 

Les redevances versées au propriétaire constituent une sorte d’avance sur l’achat ultérieur et permettent d’amortir en partie le coût final de l’opération. 

J’espère que cet article vous aura éclairé sur une niche de l’immobilier peu connue. Il est utile de toujours explorer de nouvelles voies de développement et investissement afin que tout le monde puisse trouver son bonheur.

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A votre succès et épanouissement !

Détélina