Trouver une bonne affaire en immobilier

Tout investisseur ou particulier cherche une bonne affaire en immobilier.

Comment faire pour être le premier à détecter le potentiel d’un bien pour faire une offre ?

J’ai eu la chance de trouver à quatre reprises des biens à haut potentiel qui m’ont permis de progresser rapidement dans la construction de mon patrimoine.

Est-ce qu’on peut parler de chance ou d’une méthodologie et des principes précis à appliquer ?

Accepter de faire ce que Madame et Monsieur Tout le Monde ne sont pas prêts à faire est déjà un bon début.

Par où commencer ?

1. Préparez-vous

Tout d’abord vous devez déterminer une zone géographique pour mieux cibler vos recherches.

Ensuite bien connaître le prix moyen au m² dans cette zone vous aidera à détecter des biens à forte rentabilité. Vous pouvez consulter des sites comme pap.fr, meilleursagents.com, efficity.com ou encore monbien.fr.

Enfin, les deux sites regroupant 80% des annonces : seloger.com et leboncoin.com ne doivent avoir aucun secret pour vous. Mettez-vous des alertes pour être prévenu dès qu’une nouvelle annonce soit publiée!

Il est également utile de consulter en amont le site castorus.com qui vous donne l’historique d’une annonce: la durée de publication et l’évolution du prix. Ainsi vous pouvez être en position de force pour la négociation d’un bien, affiché depuis longtemps et dont le prix est en baisse.

Voici quelques pistes à explorer dans votre quête de bonnes affaires.

2. Acheter un bien en dessous du prix du marché

Il faut tout d’abord identifier pourquoi son prix est plus bas que la moyenne ? S’agit-il d’un quartier mal fréquenté ou d’un bien en mauvais état ? Est-ce que le problème est structurel ou il peut être résolu ? Si c’est le cas, est-ce que la solution est facile à trouver ou elle est coûteuse ?

N’oubliez pas que la situation géographique du bien compte énormément. Vous pouvez toujours améliorer son aspect mais vous ne pouvez pas le déplacer !

3. Trouver un bien nécessitant de gros travaux

Si vous avez la certitude que le problème n’est pas structurel mais lié à son aspect général, vous gagnerez des dizaines de milliers d’euros dès la signature chez le notaire.

Dans ce cas, vous serez obligé de gérer des travaux (même si vous déléguez cette mission, vous ne pouvez pas vous exonérer de tout contrôle du chantier).

Il faut donc se rapprocher du service de l’urbanisme pour savoir ce qui est possible de faire, trouver la société qui sera en charge de la rénovation, engager un architecte (optionnel en fonction de la grandeur et la complexité du projet). Si vous viser la location haut de gamme, vous pouvez également vous faire conseiller par un décorateur.

La signature de devis et le contrôle permanent du budget et des délais d’achèvement du chantier seront vos meilleurs alliés contre les mauvaises surprises.

4. Investir dans un quartier à haut potentiel

Votre quête de bonne affaire passe obligatoirement par une enquête approfondie sur la zone géographique choisie : quels sont les futurs aménagements urbains, prolongement de lignes de transport en commun, construction de crèches, écoles ou stades… Tous ces paramètres pourraient faire décoller sensiblement les prix de l’immobilier d’un quartier.

Le temps et l’énergie consacrés à la prospection sont les fondations d’une bonne décision et par conséquent d’une bonne affaire.

5. Acheter un local commercial

Investir dans un local commercial pourra s’avérer plus intéressant que d’acheter de l’immobilier locatif d’habitation. Le prix est fixé en fonction de la rentabilité que l’affaire va dégager. L’emplacement du local est primordial et influence fortement le prix d’achat : les artères commerciales et les centres-villes sont les plus prisés.

Un local commercial en France coûte souvent moins cher qu’un appartement et peut avoir une rentabilité deux fois plus importante. Il offre aussi la possibilité d’avoir un bail longue durée (de 3 à 9 ans) et de récupérer d’avantages de charges sur le locataire.

Une autre stratégie chère aux investisseurs est d’acheter un local commercial et de changer son statut en bien d’habitation, après avoir effectué toutes les démarches nécessaires en mairie.

Il faut se renseigner en amont si la mairie est susceptible d’accorder le changement de statut dans le quartier visé.

6. Acheter un bien avec un statut non déterminé 🙂

Oui, cela existe! J’en ai fait l’expérience!

J’ai acheté avec mon mari il y a trois ans une grande maison bourgeoise, utilisée depuis 30 ans par une société. Tout l’espace intérieur était divisé en bureaux.

Les propriétaires, eux-même des investisseurs, avaient acheté la maison pour créer du déficit foncier. Ils ont dû la revendre au bout de deux ans pour financier des projets immobiliers plus importants.

Ils ne savaient donc pas eux-même quel était le statut de la maison : local commercial ou bien d’habitation. Ce flou artistique a pesé sur un prix de vente, bien inférieur au prix du marché. La maison nécessitait également d’importants travaux.

Cette situation incertaine et inconfortable a refroidi plus d’un acheteur potentiel.

Nous avons pris ce risque, signé le compromis et prouvé à la mairie que le statut d’habitation initial de la maison n’avait jamais été changé malgré la longue occupation des lieux par la société. Les archives de la ville nous ont été d’une grande aide !

Nous avons pris le risque d’acheter ce bien et cela s’est avéré un pari gagnant !

7. Prendre des risques

Vous pouvez changer votre vie et vos finances uniquement en sortant de votre zone de confort.

Faire toujours la même chose, amène toujours le même résultat !

Plus le risque est important, plus les gains potentiels sont importants. C’est la même logique en bourse.

Vous pouvez avoir un succès hors du commun uniquement si vous êtes prêt à faire ce que 80% de la population ne veut pas faire !

Ceux qui avancent vite, acceptent de prendre des risques (mesurés et calculés) et de vivre inconfortablement pendant un moment !

Si c’était trop facile, tout le monde le ferait !

Attention cependant de prendre uniquement des risques mesurés.

Misez uniquement ce que vous pouvez vous permettre de perdre. A l’inverse, si vous gagnez, ce sera de façon spectaculaire ! On a rien sans rien.

Prenez le temps de vous renseigner, chercher et mesurer le risque. Investissez intelligemment.

L’avenir appartient à ceux qui foncent après avoir mûrement réfléchi !

A votre succès et épanouissement !

Cet article participe à l’évènement inter-blogueurs intitulé “dénicher la bonne affaire immobilière” organisé par le blog mission-investisseur-immeuble.com. Si vous avez aimé cet article, partagez-le 🙂

Détélina