Bonjour à tous ! La liberté financière : on en entend parler partout ! Mais est-ce réellement possible ? Dans cet article, je vais partager comment j’ai amorcé mon parcours, les erreurs, et les choix qui m’ont permis d’atteindre la liberté financière.
Cet article invité a été écrit par Pierre-Elie Brändli, du blog s’enrichir avec Pierre-Elie.
Mon déclic pour atteindre la liberté financière
Je vais vous raconter une histoire… En 2016, je me trouvais à Lisbonne avec des amis. Vacances, détente – tout allait bien… jusqu’à ce que je réalise que je n’avais plus assez d’argent pour finir la semaine ! J’ai dû appeler ma mère, désespéré, pour lui demander un coup de pouce. Cet épisode a été un électrochoc : il fallait que je prenne ma vie financière en main. À partir de là, tout a changé, et c’est ce qui m’a mené à la liberté financière que je vis aujourd’hui.
Un jour, je me suis dit que ça ne pouvait plus durer. Vivre d’un salaire à l’autre sans jamais avoir d’économies de côté, ce n’était plus possible. J’ai décidé de prendre les choses en main. La première étape ? Changer d’appartement pour un plus petit. Mais plutôt que de louer un appartement plus petit, comme beaucoup l’auraient fait, j’ai choisi d’acheter. Cette décision a marqué un tournant dans ma vie : devenir propriétaire avec une mensualité de crédit bien inférieure à mon ancien loyer.
Ce premier achat a été le point de départ de mon chemin vers la liberté financière. Aujourd’hui, je ne me considère pas comme riche, même si mon patrimoine dépasse largement la moyenne française. En revanche, je suis libre. Mes investissements génèrent des revenus qui couvrent mes besoins, sans que je sois obligé de travailler. Et cette liberté est précieuse : elle me permet de consacrer du temps à mes proches, à mes loisirs, et à des projets qui ne rapportent pas forcément d’argent, comme mon blog.
Mais tout ne s’est pas fait sans erreurs ni apprentissages. Laissez-moi vous partager mes investissements, les pièges dans lesquels je suis tombé, et comment j’en ai tiré parti. C’est parti !
Première étape vers la liberté financière : un T2 dans une ville de 10 000 habitants
En décembre 2016, j’ai fait un premier pas en achetant un appartement T2, non pas en location, mais pour devenir propriétaire. Ce choix était stratégique : au lieu de louer un appartement moins cher, j’ai préféré acheter un bien modeste. Ma mensualité de crédit était bien inférieure à mon loyer précédent. Ce premier achat a marqué le début de ma quête pour atteindre la liberté financière.
Mes erreurs et mes apprentissages pour mieux investir
Je ne vais pas vous mentir, j’ai fait plusieurs erreurs. Mais même avec ces erreurs, l’immobilier reste une excellente manière de bâtir son patrimoine. En immobilier, on a trois leviers pour gagner de l’argent : l’augmentation de la valeur du bien, le remboursement du capital, et la trésorerie positive sur les revenus locatifs (aussi appelée cash flow). Donc, même avec un achat un peu « raté », il y a des chances de se retrouver gagnant !
Première erreur : acheter pour y habiter sans stratégie
Mon achat était avant tout personnel, sans plan locatif, donc peu rentable. Lorsque j’ai décidé de louer en 2019, je me suis rendu compte que le loyer n’équilibrait pas vraiment les charges
Deuxième erreur : un crédit sur 15 ans
À l’époque, je voulais payer l’équivalent d’un loyer en mensualités, mais j’avais omis de compter des frais supplémentaires comme la taxe foncière et les charges de copropriété ! Je me suis retrouvé avec des frais de 585 € par mois contre un loyer de 420 € que j’aurais payé en tant que locataire. Il aurait été plus judicieux d’acheter sur 20 ans pour diminuer la mensualité et être plus proche de l’équilibre.
Cependant, en déduisant la part du capital remboursé, l’opération restait finalement intéressante.
Troisième erreur : négliger la négociation
J’ai fait confiance à l’agent immobilier et acheté un peu trop cher. Je n’avais même pas pensé à analyser le marché !
Comment j’ai corrigé mes erreurs pour atteindre la liberté financière
En 2019, lorsque j’ai décidé de mettre cet appartement en location, les loyers potentiels étaient montés à 450 € par mois. Cependant, les charges avaient aussi augmenté : 90 € de taxe foncière, 100 € de copropriété, sans compter l’assurance et la mensualité de crédit. Résultat : un total de 625 € de charges mensuelles. À l’époque, je gérais moi-même la comptabilité pour économiser, mais c’était une autre erreur. En l’état, le cash flow était catastrophique : -175 € par mois ! En d’autres termes, je devais sortir 175 € de ma poche chaque mois. C’était insoutenable.
J’ai donc pris une décision audacieuse : passer à la location courte durée. Et cette idée a dépassé toutes mes attentes ! Bien que ma ville soit touristique seulement de juin à septembre et presque déserte le reste de l’année, j’ai réussi à obtenir un taux de remplissage moyen de 80 % en jouant sur des prix très compétitifs hors saison.
En courte durée, cet appartement m’a rapporté en moyenne 1 800 € de loyers par mois. Certes, les charges ont augmenté (ménage, renouvellement plus fréquent du mobilier, électricité, eau, internet, commissions des plateformes, etc.), mais elles restaient maîtrisables : environ 1 450 € par mois, impôts inclus. Résultat ? Une trésorerie positive de 350 € par mois au lieu des -175 € initiaux. Une énorme différence !
J’avais acheté ce bien à une époque où je ne gagnais que 700 € par mois en tant qu’indépendant. Dans cet article, je partage les techniques qui m’ont permis de réussir malgré un budget aussi serré.
Revente stratégique
En 2024, j’ai pris la décision de vendre cet appartement. Je l’ai revendu 84 000 €, une belle plus-value grâce à l’explosion des prix des petites villes post-COVID. À ce moment-là, il me restait 36 000 € de crédit à rembourser, ce qui m’a laissé une trésorerie de 48 000 € après remboursement. Certes, ce n’était plus ma résidence principale, donc je n’ai pas bénéficié de l’exonération totale sur la plus-value [1]. Cependant, après avoir ajouté les frais d’achat, les frais d’agence et un forfait travaux, la plus-value imposable a été réduite, et je n’ai payé que 3 000 € d’impôts.
En résumé, cette vente m’a permis de récupérer 45 000 € nets, auxquels s’ajoutent les 350 € mensuels de trésorerie positive pendant 5 ans, soit un total de 66 000 € de trésorerie générée en 8 ans, tout en ayant habité cet appartement pendant 3 ans. Et tout cela, malgré des erreurs de départ. Cet argent a été réinvesti dans de nouveaux projets, accélérant ma progression vers la liberté financière. Une expérience riche d’enseignements !
Diversifier ses investissements pour atteindre la liberté financière
En août 2018, j’ai ouvert un PEA et testé l’achat d’actions avec 500 €. J’ai misé sur la régularité : chaque mois, j’achète un ETF [2] américain en utilisant le Dollar Cost Averaging (DCA) [3]. Cette stratégie me permet de construire un patrimoine sans gestion active. Résultat ? Aujourd’hui, mon PEA affiche une plus-value d’environ 40 000 €, soit 530€ par mois en moyenne. Et de manière entièrement passive. Une preuve que la bourse peut être un atout puissant pour atteindre la liberté financière.
Novembre 2018 : mon deuxième investissement locatif dans une autre ville de 10 000 habitants à 10 heures de route
Après mon premier achat, encore utilisé comme résidence principale, j’ai décidé d’acheter un studio pour le louer en courte durée. Travaillant depuis comme salarié en parallèle de mon activité indépendante, j’avais pu rassurer les banquiers, ce qui facilitait l’accès au crédit.
Je connaissais cette ville pour y être allé une fois en vacances, et son charme montagnard m’avait conquis. Avec des saisons touristiques été et hiver, je voyais un potentiel idéal pour de la location courte durée. Mais étant à 10 heures de route, la gestion sur place était impossible pour moi, donc j’ai confié la gestion locative à l’agence immobilière qui m’avait vendu le bien.
L’agence estimait que je pouvais générer 650€ de revenus mensuels en moyenne, avec une commission de 27 %. Cependant, entre les frais de gestion, l’électricité, l’eau, et l’Internet, je me retrouvais avec un revenu net inférieur à une location longue durée classique ! En effet, avec 530€ mensuels pour une location longue, et une commission de seulement 10 %, le calcul n’était pas en faveur de la courte durée. Après ce constat un peu amer, j’ai opté pour la location longue durée.
Mais là encore, l’expérience fut riche en apprentissages. Les frais d’agence s’élevaient à 53€ par mois, auxquels s’ajoutaient des frais de mise en place de locataire de 350€. Au total, en sept mois, j’ai perçu 2 989€, soit environ 427€ par mois, mais avec des charges et un remboursement de crédit générant un cash-flow négatif de -125€. Encore une leçon importante : cet investissement n’était pas aussi rentable que prévu.
Un nouveau départ avec la gestion en courte durée
Quand le locataire est parti, au bout de 7 mois, j’ai décidé de reprendre mon idée de départ : louer en courte durée, mais en gérant tout moi-même. À 10 heures de route, cela demandait une sacrée organisation. Résultat ? Une belle surprise : ce petit appartement générait maintenant 1 900€ de loyer en moyenne par mois, soit trois fois l’estimation de l’agence ! Après déduction des charges et impôts, il me restait une trésorerie positive de 400€ mensuels. Depuis, ce bien est devenu un actif qui apporte un cash-flow régulier.
Décembre 2019 : achat d’un lot de deux maisons avec piscine
J’ai eu une belle opportunité d’acquérir deux maisons pour le prix d’une. J’ai fait l’erreur de sous-estimer largement le montant des travaux, que j’avais initialement estimé à 16 000 €. Le coût final a finalement été de 45 000 €. C’était la première fois que je m’engageais dans des travaux de rénovation, mais ceux-ci étaient censés être légers : je modifiais tout l’intérieur sans toucher au gros œuvre [4] ni aux menuiseries, en refaisant les sols, les peintures, la plomberie, la mise aux normes électriques, ainsi que la cuisine, la salle de bain, et le placo… dans les deux maisons.
Malgré cette erreur, j’ai réussi à réaliser une belle plus-value latente [5]. En effet, le lot m’a coûté un total de 234 000 €, et aujourd’hui, ces maisons sont estimées à environ 280 000 €. De plus, étant ma résidence principale, je ne serai pas imposé le jour de la revente.
Ayant acheté cette propriété avant de quitter mon emploi salarié, j’ai pu bénéficier de meilleures conditions de crédit. Mon projet initial était de rénover les deux maisons pour les louer en courte durée, la piscine étant un atout majeur pour attirer les locataires.
Durant la période du compromis, une grande nouvelle est arrivée : ma compagne était enceinte ! Notre projet a donc évolué, et nous avons choisi d’habiter la plus grande des deux maisons tout en louant la seconde. La maison louée en courte durée rapporte en moyenne 1 900 € par mois, pour un cash-flow net de 450 €. Un excellent rendement pour un investissement optimisé !
Octobre 2021 : achat d’un immeuble de 4 appartements en centre-ville d’une ville de 4 000 habitants
Pour cet achat, je me suis associé pour la première fois, car les banques étaient devenues plus réticentes. Avec ma compagne, désormais en CDI, nous avons monté une SCI pour poursuivre nos investissements.
Nous avons vécu une anecdote assez amusante avec un courtier qui trouvait mon projet totalement irréaliste à cause de mon niveau d’endettement. Il s’est même permis de rire ouvertement, me qualifiant de doux rêveur et affirmant que je n’obtiendrais jamais de financement dans ma situation. En plus, je demandais un prêt sur 25 ans, ce qui, selon lui, était impensable pour de l’investissement locatif. Pourtant, déterminé à atteindre la liberté financière, et malgré son scepticisme, en démarchant une dizaine de banques, j’ai fini par trouver celle qui a accepté de financer l’achat sur 25 ans. Cette expérience m’a appris une leçon précieuse : ne jamais abandonner tant qu’il reste des options à explorer !
Opter pour un financement sur 25 ans présente un avantage clé : des mensualités plus faibles, ce qui améliore la trésorerie et réduit l’impact sur le taux d’endettement. Cela offre une plus grande marge de manœuvre pour poursuivre d’autres investissements. À l’inverse, un crédit sur 20 ans coûte effectivement moins cher à long terme, mais il limite plus rapidement les capacités d’emprunt. La leçon à retenir est donc claire : privilégier la durée de financement la plus longue possible pour optimiser vos opportunités d’investissement !
La mise en location
Au début, cet immeuble était exploité en courte durée, générant environ 5 000€ de loyers mensuels, mais avec des charges élevées en raison des frais de ménage très élevés dans cette ville, et des factures d’électricité. Il laissait donc un cash flow de seulement 1 000€ par mois (pour 4 appartements).
En 2024, j’ai donc opté pour la location longue durée, réduisant ainsi le stress de la gestion. Les loyers mensuels se sont stabilisés autour de 2 020€, avec des charges de 1 070€, générant un cash-flow de 950€ pour beaucoup plus de tranquillité.
Avril 2024 : une maison de village dans une région touristique, un choix réfléchi
En avril 2024, après deux ans et demi de difficultés dans les démarches de financement, j’ai enfin trouvé la perle rare : une petite maison dans un village touristique. Et cette fois-ci, miracle, j’ai obtenu le financement ! Cet achat marque aussi une décision importante dans ma stratégie : en raison des charges de copropriété souvent élevées et des restrictions de gestion dans les appartements, je me tourne désormais exclusivement vers des maisons et immeubles. Les maisons de village sont plus abordables, souvent rentables, et permettent une grande liberté d’exploitation.
En l’occurrence, cette maison est déjà louée. J’aurais aimé l’exploiter en location courte durée, mais ce projet attendra le départ de la locataire. Pour le moment, ce bien reste intéressant : un loyer de 515 € pour une mensualité de crédit de 455 €, me laissant un cash-flow de 60 € par mois. Une clause de révision annuelle des loyers [6] est intégrée dans le bail, ce qui me garantit une augmentation régulière. Et c’est là qu’on voit la magie de l’immobilier : mes mensualités de crédit restent fixes tandis que le loyer grimpe avec le temps.
Mon cash-flow actuel et la liberté financière
Aujourd’hui, j’ai revendu mon premier appartement, mais mes autres biens me génèrent toujours respectivement 400 €, 450 €, 950 €, et 60 € de cash-flow, soit un total de 1 860 €. Une partie de ce montant appartient à ma société, mais elle me verse 460 € pour la location d’un bureau et des espaces de stockage, en plus de 300 € de frais de déplacement mensuels. Bien que ce ne soit pas de la rémunération directe, cela reste une forme de revenu. Au final, cela représente 760 € de ma société, ajoutés à 850 € de cash-flow de mes biens propres, soit un total de 1 610 € nets par mois. Largement suffisant pour vivre frugalement.
Gérer mes biens me prend environ 20 heures par mois, soit un taux horaire net de 80,5 €. En plus de ce revenu mensuel, chaque mois je rembourse 2 000 € de capital, et mes biens immobiliers ont pris une moyenne annuelle de 34 600 € de valeur, soit environ 2 900 € par mois. Cela représente donc un enrichissement mensuel de 4 900 € que je ne touche pas directement, mais qui me reviendra à la vente.
Mon PEA prend aussi en moyenne 700 € par mois grâce aux plus-values et aux dividendes réinvestis. Au total, mes investissements génèrent donc un revenu latent d’environ 7 200 € par mois, dont 1 600 € que j’utilise pour vivre.
Certes, cela peut sembler frustrant de savoir qu’on accumule beaucoup sans vivre dans le luxe, mais c’est le charme de l’investissement : mon mode de vie frugal me convient. Grâce à mes investissements, je suis financièrement libre depuis 2021, et vous pouvez atteindre cet objectif aussi.
Les clés pour VOUS aussi atteindre la liberté financière
Débutez avec un plan clair
Identifiez vos objectifs financiers et choisissez des investissements adaptés (immobilier, bourse, ou les deux).
Évitez les erreurs courantes
- Ne négligez pas la négociation lors de vos achats immobiliers.
- Optimisez vos crédits pour ne pas surcharger votre trésorerie.
- Testez plusieurs stratégies (longue durée, courte durée) pour trouver ce qui fonctionne.
- Achetez un bien immobilier que s’il est rentable en location longue durée.
- Prenez un comptable dès le début de vos investissements.
- Écoutez les professionnels : agents immobiliers, courtiers, banquiers, mais ne leur faites pas confiance.
- Faites venir plusieurs artisans pour estimer au mieux les coûts de travaux.
Automatisez vos investissements
Utilisez des outils comme les ETF pour construire un portefeuille diversifié et passif.
Conclusion : atteindre la liberté financière est possible
Mon parcours, bien qu’imparfait, montre que atteindre la liberté financière est à la portée de tous ceux qui s’y préparent avec sérieux. En combinant immobilier, bourse, et apprentissage continu, vous pouvez également bâtir un patrimoine qui vous libère du stress financier. Il n’y a ni bon ni mauvais moment, ni taux favorable ni défavorable pour investir. Chaque période offre des opportunités, comme le prouve mon achat en 2024 malgré un contexte économique complexe. Le meilleur moment pour investir était hier, le deuxième meilleur est aujourd’hui. Alors, qu’attendez-vous pour commencer ?
Pour plus de conseils sur l’investissement, rendez-vous sur mon blog S’enrichir avec Pierre-Elie. Là-bas, je partage des stratégies pour utiliser la dette comme levier et construire un avenir financier serein.
(Cet article est écrit par Pierre-Elie Brändli, créateur de liberté. Après avoir lui-même surmonté des défis financiers, il partage aujourd’hui ses conseils pour aider les autres à atteindre la sérénité financière.)
Sources :
[1] Exonération de taxe sur la plus-value pour les résidences principales
[3] Qu’est-ce que le Dollar Cost Averaging ?
[4] Qu’est-ce que le gros œuvre ?
[5] Qu’est-ce que la plus-value latente ?
« Écoutez les professionnels : agents immobiliers, courtiers, banquiers, mais ne leur faites pas confiance »
🤣
J’ajouterai même ne faites confiance à aucun d’entre eux à l’exception de votre notaire… S’il tient la route !
Ce que je voulais dire c’est qu’il faut toujours vérifier les informations qu’on vous donne. Ceci vous permettra de monter en compétence et d’avoir au moins la capacité d’analyse. Cependant à partir d’un certain niveau, on est obligé de faire confiance, d’où l’importance de bien choisir son interlocuteur.