Comment débuter en immobilier

Débuter en immobilier est moins difficile qu’on ne le croit. Il suffit d’être motivé, d’avoir le bon état d’esprit, de se préparer minutieusement et surtout de passer à l’action.

Je suis aujourd’hui persuadée que tout le monde peut se lancer dans cette aventure. Simplement, nombreux sont ceux qui ne passent pas à l’action, pensant que c’est un rêve inaccessible.

J’ai moi même mis bien trop longtemps avant de franchir la porte des banques pour leur demander un crédit, parce que j’étais persuadée qu’avec mes revenues de l’époque, mon banquier allait me rire au nez.

Au bout de 8 longues années de location, j’ai fini par aller voir ma banque pour lui demander un crédit afin d’acheter ma résidence principale. Mon banquier de l’époque a d’ailleurs gentiment refusé ma requête ce qui ne m’a pas empêchée de persévérer et de finir par obtenir mon financement au bout de 6 tentatives! Mais c’est une autre histoire que j’aurai plaisir à vous raconter dans un prochain article 🙂

Il va de soi qu’avec mes connaissances actuelles, j’aurais changé mon angle d’attaque et que, dès ma première année de vie active, j’aurais été frapper à la porte des banques pour leur demander un crédit non pas ma résidence principale, mais pour un investissement locatif.

Vous l’aurez compris : en immobilier, tout est question d’état d’esprit, de stratégie, et de persévérance à contourner les obstacles et les refus.

Un autre aspect important avant de réaliser son premier investissement immobilier est de prendre le temps de se former. Ceux qui négligent ce point risquent fort de commettre une grave erreur qui peut mettre précipitamment fin à leurs ambitions.

En effet, le premier investissement est peut être le plus important car c’est lui qui déterminera la suite des évènements. Si l’on rate son premier investissement immobilier, on est peu enclin à retenter sa chance!

Quelle attitude faut-il adopter pour réussir son premier investissement?

Quels sont les points clés à maîtriser afin de mettre toutes les chances de son côté?

1. Bien choisir son premier investissement en fonction de sa situation financière

Comme je vous le disais, ce qui m’a retenu à franchir le pas pour réaliser mon premier investissement immobilier est le fait de focaliser sur l’achat de ma résidence principale.

C’est tout à fait normal me direz vous. J’étais en location, je venais de me mettre en couple et je voulais avoir des enfants. L’idée d’être propriétaire de mon appartement apparaissait comme une évidence.

Cependant, si j’avais changé mon point de vue de départ et j’étais allée voir les banques pour un investissement locatif, j’aurais obtenu beaucoup plus tôt le financement de ma résidence principale.

Le premier accord de financement est le plus compliqué à obtenir. Une fois la machin enclenchée, il est beaucoup plus facile de continuer !

2. Se former

Il ne suffit pas d’avoir l’envie de se lancer pour faire de bonnes affaires. Encore faut-il savoir où et quel bien chercher, comment le négocier, comment monter un dossier bancaire, évaluer le coût des travaux, etc…

Une fois que vous aurez défini votre périmètre de recherche et le type d’acquisition que vous souhaitez faire, prenez le temps de vous immerger dans les sites d’annonces. Comparez, lisez, mettez-vous des alertes et faites plusieurs visites avant de faire votre première offre.

Être sur le terrain, parler avec les professionnels de l’immobilier ou les propriétaires vous apprendra beaucoup sur leur état d’esprit, le quartier ou la marge de négociation possible.

Il existe également beaucoup de formations en ligne, des vidéos ou des tutoriels. Toutes ont des thèmes spécifiques qui permettront de vous documenter avec précision sur l’option que vous aurez choisie. Pour en avoir expérimenté plusieurs, je peux vous assurer que cela m’a permis de passer un vrai cap.

Vous pouvez également prendre conseil auprès de personnes qui n’en sont pas à leur premier achat. Posez-leur toutes les questions qui vous semblent importantes : comment ils font, quelles sont les erreurs à éviter, connaissent-ils un bon agent immobilier ou un entrepreneur sérieux capable de s’occuper d’éventuels travaux?

Surtout, ne prenez conseil qu’auprès d’investisseurs avertis! N’écoutez jamais l’avis de votre mère ou de vos amis (qui eux mêmes sont toujours locataires et n’ont jamais investi). Ils n’auront de cesse de vous dissuader de passer à l’action.

3. Quelle attitude adopter face aux banquiers

La présentation de votre dossier est PRIMORDIALE.

Les banques traitent d’innombrables demandes de prêt chaque jour. Vous devez leur faciliter au maximum la lecture et la compréhension de votre dossier.

Se contenter d’envoyer les pièces demandées par son banquier est loin d’être suffisant. Il faut impérativement y joindre un document où vous détaillez votre profil emprunteur.

Il s’agit de présenter votre situation et votre projet comme si vous faisiez un business plan pour une entreprise. A la seule lecture de ce document, le banquier doit comprendre votre profil familial et professionnel et les points clés de votre projet.

Soyez également vigilants sur deux points clés :

a) la gestion de votre compte

Si vous entrez dans une dynamique d’investissement, il vaut mieux avoir une gestion de compte irréprochable. Les crédits à la consommation, le découvert bancaire, les cartes vous permettant de payer en différé sont à proscrire. Prouvez à la banque que vous êtes responsable, sérieux et qu’elle a toutes les chances de récupérer son crédit.

Comme vous le savez, votre conseiller bancaire a accès à tout l’historique de votre compte. Si vous avez été irréprochable, vous avez plus de chance de vous faire accompagner par votre banque.

En terme de crédit immobilier, la fidélité à un établissement n’est pas forcément récompensée.

Si par exemple vous avez souvent été à découvert, vous avez tout intérêt à solliciter d’autres banques que la vôtre à condition d’attendre 3 mois pendant lesquels vous allez bien évidemment redevenir le client idéal. Pour monter un dossier de prêt, les établissements bancaires vous demanderont généralement les relevés des 3 derniers mois. Vous savez maintenant ce qu’il vous reste à faire 🙂

Même si vous appréciez votre conseiller et votre banque, il est toujours utile d’aller voir la concurrence pour présenter votre projet et voir dans quelle mesure et sous quelles conditions ils acceptent de vous financer. Vos efforts seront récompensés, car après cette étude comparative, vous serez en position de force pour mieux négocier et obtenir de meilleures conditions de prêt.

b) la capacité à vous constituer une épargne

Autre point très important, votre capacité à vous constituer une épargne.

Épargner chaque mois montre que vous êtes capable de vous payer en premier. C’est un point qui joue clairement en votre faveur.

Mettez des virements automatiques vers des comptes épargne (Livret A, LDDS, PEA, Assurance-vie) dès que vous touchez vos revenues mensuels. Épargnez d‘abord, dépensez après!

4. Investir son temps ou son argent

Au moment de prendre la décision d’acheter un bien, vous devez vous poser la question de savoir si vous allez investir votre temps ou votre argent.

Quand on débute, on est souvent tenté de faire soi-même les travaux. Si vous avez beaucoup de temps mais un budget limité, vous n’aurez pas forcément le choix. Cependant, si vous faites une belle première plus-value et décidez de continuer les investissements, il deviendra vite plus judicieux de réfléchir comment augmenter votre taux horaire et mettre votre temps et énergie dans des activités plus lucratives.

Faites toujours le choix de bien vous entourer et de déléguer au maximum de ce que permet votre budget.

Chaque rencontre doit être pour vous l’occasion de vous faire des alliés et d’élargir votre réseau (agent immobilier, notaire, courtier, banquier, etc.)

Plus vous pourrez déléguer, plus vous irez vite, et plus vous pourrez multiplier les projets tout en minimisant les risques (vu que vous serrez bien entouré).

5. Étude de marché

L’étude de marché est primordiale pour le succès de votre projet. Une fois l’endroit choisi, regardez les annonces mises en ligne, ce qui se vend et à quel prix.

La meilleure façon de savoir s’il y a de la demande dans la ville en question, c’est de faire un test en publiant une annonce fictive. Vous pouvez publier une photo similaire à votre futur bien, rédigez un texte et laissez un numéro de contact.

Si vous êtes submergé d’appels dans les 3 jours qui suivent, vous pouvez y aller. Si vous voulez être sûr qu’il n’y a aucun risque de vacance, publiez une annonce sans photo. Cela découragera 50% des personnes potentiellement intéressées. Si vous avez toujours des appels, vous pouvez y aller les yeux fermés.

Si au contraire, vous n’avez pas ou peu d’appels suite à la publication de votre annonce, revoyez votre copie!

6. Quel type de bien

Par quel type de bien est-il judicieux de commencer?

Bien évidemment cela dépendra de votre budget. Je vous conseille tout de même de commencer par acheter un studio ou un F2. Vous aurez un prix au m2 plus élevé que les grandes surfaces, mais vous pouvez les louer plus cher. Les petits appartements se louent plus facilement que les grands.

Cette stratégie vous protège aussi d’erreurs fatales qui, transposées à de grandes surfaces et d’importants budgets, peuvent rapidement mettre fin à votre avenir d’investisseur. C’est la démarche la plus prudente.

Vous apprendrez énormément avec ce premier projet. Personne n’est à l’abri d’erreurs. Trouver des solutions à des situations compliquées est très formateur.

Avec ce premier achat, vous allez aussi constituer votre équipe de professionnels de confiance. Si vous engagez une entreprise pour gérer les travaux, il vaut mieux les tester d’abord sur des petits chantiers.

Le savoir-faire acquis lors de cette première expérience est facilement transposable sur des plus gros chantiers, voire des immeubles de rapport.

Quel a été votre choix lors d’un premier achat?

Avez-vous déjà investi ou en êtes-vous au stade du projet?

Si cet article vous a été utile, je serais ravie que vous me laissiez un commentaire ou me donniez votre retour d’expérience.

A votre succès et épanouissement !

Détélina