Comment réussir à acheter sa résidence principale tout en faisant des investissements locatifs en parallèle ?
La décision d’acheter un bien est souvent fondée par le besoin de se loger. On pense naturellement à acheter sa résidence principale avant d’imaginer de faire des investissements locatifs.
Cette démarche appelée « la méthode du bon père de famille » est tout a fait légitime et répond à l’envie de mettre à l’abri sa famille avant de prendre des risques financiers.
Il y a deux écoles : la première consiste effectivement à acheter sa résidence principale avant tout investissement. Ce principe est suivi par 60 % de la population mais cela immobilise un capital important qui ne vous rapportera rien. En revanche, cette stratégie vous fera épargner des loyers et vous rendra décisionnaire des futures évolutions et réaménagements du bien.
La deuxième est recommandée par la majorité des investisseurs : lever des crédits pour acheter un maximum de biens en un minimum de temps. Les loyers doivent couvrir au minimum vos traites, voire vous rapporter chaque mois du cash-flow.
Vous construisez ainsi un patrimoine important qui se valorisera avec le temps et vous permettra de peser aux yeux des banques et d’utiliser pleinement l’effet de levier.
Personnellement, j’ai choisi de suivre « la méthode du bon père de famille » comme 60 % de la population, allant à l’encontre des principes classiques des investisseurs. Cependant, cela ne m’a pas empêché de construire un patrimoine important et d’investir en parallèle1
1. Comment j’ai réussi ce pari
Tout d’abord, être propriétaire à Paris peut s’avérer plus facile que d’être locataire au vu de la demande grandissante face à une offre insuffisante.
Ensuite, être propriétaire vous permet d’aménager votre bien comme vous le souhaitez. Ce n’est pas le cas si vous êtes locataire et cela peut être très frustrant si vous êtes de nature créative.
Acheter à Paris ou en première couronne immobilise des fonds importants, mais reste une valeur sûre. Les prix déjà élevés de l’immobilier parisien ne cessent d’augmenter depuis des décennies. J’ai pour ma part cessé d’écouter les « experts médiatisés » qui présagent un éclatement de la bulle spéculative.
Vous pouvez compenser en partie le taux important d’endettement en achetant dans un quartier à haut potentiel qui bénéficiera d’une station de métro ou d’importantes améliorations. Vous aurez un retour sur investissement au moment de la revente du bien.
Une des règles d’or des investisseurs est de toujours penser à la revente même s’il s’agit d’un coup de coeur où ils comptent passer le reste de leurs jours.
Personne ne peut prédire l’avenir, ni être à l’abri d’accidents de parcours, maladies, changement de vie ou évolutions professionnelles.
La question qui s’impose est comment, en achetant sa résidence principale, on peut atténuer l’effet négatif de l’immobilisation des fonds tout en passant à la vitesse supérieure en terme d’investissement ?
Personnellement, je conseille deux méthodes que j’ai déjà expérimentées et qui ont fait leurs preuves:
2. Acheter un bien avec travaux en-dessous du prix du marché
Rénovez le bien avec goût pour en faire un beau produit, vivez-y un ou deux ans et revendez-le à un prix bien supérieur au prix d’achat. Vous serez à 100% gagnant car la vente d’une résidence principale est exonérée de tout impôt au titre des plus-values.
J’oserais dire que c’est peut-être une des dernières niches fiscales en France. La loi évoluera certainement, mais pour le moment elle est toujours en vigueur. Profitez-en!
C’est ainsi que j’ai fait mes plus belles plus-values: 600 % en Bulgarie, 100 % en France!
Attention toutefois de ne pas faire des opérations d’achat revente plusieurs fois par an. Vous risquez de vous faire requalifier en marchand de bien, ce qui est un autre axe de développement tout à fait louable.
Sachez que ce statut n’est pas très apprécié des banquiers à la suite d’abus dans le passé. Un banquier classique préférera toujours accorder un crédit à un particulier qu’à un marchand de bien, ce qui n’empêche pas de nombreux marchands de bien de prospérer.
3. Acheter un grand bien et en dédier une partie à la location
Cette stratégie vous obligera à repenser intelligemment l’espace au moment de vos travaux pour vous permettre d’habiter dans une partie de la maison et de créer 2 ou 3 appartements indépendants dédiés à la location.
Idéalement, les loyers doivent couvrir au minimum les mensualités du crédit, voire vous apporter du cash-flow. En dehors de l’aspect financier, cela vous aidera à mieux vivre la situation de « cohabitation » avec vos locataires.
Vous avez intérêt à les choisir soigneusement car ils seront vos voisins et vous risquez de les croiser tous les jours.
Pensez également aux fêtes nocturnes que les jeunes aiment organiser ou bien aux célibataires qui au bout de quelques mois se retrouvent en couple.
Toute communauté est une entité vivante qui évolue au fil du temps!
L’avantage de ce cas de figure est que probablement vous n’aurez jamais d’impayé!
Si au bout de quelques années, vous décidez de revendre votre maison, sachez que vous paierez l’impôt sur la plus-value sur les appartements restants en location au moment de la vente.
La troisième et dernière stratégie que j’ai expérimentée est un mélange des deux précédentes.
4. Acheter un bien avec travaux et le diviser en plusieurs lots dans le but d’en revendre une partie
Tout comme la méthode n°2, celle-ci consiste à acheter un bien assez grand pour y créer plusieurs appartements, dont un qui sera votre résidence principale.
Une fois les travaux finis, vous effectuerez les démarches administratives pour créer plusieurs lots et les revendre. C’est ce qu’on appelle » la revente à la découpe « .
Cela vous permettra d’éponger tout ou partie de votre crédit, tout en conservant votre résidence principale.
Attention néanmoins à bien choisir votre bien et sa localité car les règles diffèrent selon les communes et la mairie pourra vous imposer la création de places de stationnement.
Vous connaissez maintenant les principales stratégies qui m’ont permis d’acheter ma résidence principale tout en continuant à investir.
Il y a autant de méthodes que de personnes. Soyez curieux, inspirez-vous des stratégies qui ont fait leurs preuves, consultez d’autres experts. Au final, c’est vous qui décidez quelle est la meilleure méthode pour vous!
Avez-vous déjà expérimenté l’achat revente ou la division de lots de votre résidence principale?
Quelle est votre priorité: être « propriétaire » ou « investisseur » ? Et pourquoi pas les deux ?
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A votre succès et épanouissement !
Détélina
