La gestion locative est la pierre angulaire d’optimisation une fois que votre investissement locatif est sur le marché.
1. Quelle est la meilleure solution
Trouver un bien rentable, le négocier, faire des travaux et le mettre en location ne suffit pas pour être un investisseur serein. Il faut encore trouver la bonne solution de gestion locative.
En effet il y a la voie classique : déléguer la gestion à une agence immobilière. Personnellement je n’ai pas été convaincue par cette option après avoir testé deux agences. Trop d’erreurs de comptabilité, trop de vacance locative, trop de laxisme vis-à-vis des soucis remontés par les locataires et le plus beau : trop de frais entretien et travaux non justifiés.
La deuxième voie également très répandue est celle de la gestion directe par le propriétaire. Elle pourrait permettre de se familiariser avec toutes les problématiques liées à l’activité et fonctionne très bien quand il s’agit de gérer un petit parc locatif.
Cependant lorsque vous accélérez les investissements et commencez à en avoir plus d’une dizaine, vous risquez de vous retrouvé débordé.
La troisième solution est de trouver un mandataire, une personne de confiance qui a de l’expérience dans ce domaine et qui aime faire cela.
Si elle se consacre exclusivement à la gestion d’un petit parc locatif, tout le monde sera gagnant : elle aura des revenus complémentaires, vous aurez un partenaire souple et les locataires auront un gestionnaire à l’écoute.
Quelle est pour vous la meilleure solution ?
2. Transcription de la vidéo
La gestion locative : déléguer ou gérer soi-même.
Bonjour et bienvenue sur ma chaîne dédiée à la liberté financière et la croissance personnelle.
Je suis Détélina Lyoubénova, je suis investisseur immobilier et coach et je suis extrêmement heureuse de vous accueillir pour cette nouvelle vidéo sur ma chaîne.
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a) pistes d’optimisation
Aujourd’hui je voulais vous proposer un sujet qui me traite depuis très longtemps dans la tête : la gestion locative.
Comment est-ce qu’on peut optimiser ? Quelle est la meilleure solution pour nous ?
Je dois vous avouer que j’ai tout essayé. J’ai commencé par gérer moi-même les investissements locatifs, j’ai délégué à une agence, j’ai repris cette gestion, j’ai délégué à une autre agence et actuellement j’ai un gestionnaire qui se dédie exclusivement à mes locations.
Alors quelle est la meilleure solution pour vous ?
Tout d’abord ça dépend de votre éloignement des investissements.
Si vous êtes juste à côté, si vous avez 1 2 3 4 5, je pense que dans une mesure de 5 investissements, vous êtes tout à fait capable de consacrer du temps et de l’énergie pour les gérer vous-même.
C’est ainsi que vous allez vous rendre compte vraiment des différentes difficultés, des interactions, des délais de location, des travaux.
Ça va vous obliger également de rechercher des artisans qui plus tard vont vous permettre d’entretenir toutes vos locations ou colocations en très bon état.
Toujours est-il que honnêtement au bout d’un moment, ça devient très chronophage et quand vous augmentez le volume de vos investissements, à un moment donné, vous allez recevoir souvent des messages de vos locataires parce qu’il y a une panne de chauffage, parce qu’ils ont chaud, parce qu’ils ont froid, parce qu’il y a une serrure qui s’est cassée, parce que il y a quelqu’un qui a frappé à leur porte.
Honnêtement vous avez autre chose à faire de votre temps et de vos journées que de répondre à des messages qui ne s’arrêtent pas jour et parfois même tard dans la nuit. Mais j’insiste sur le fait qu’il est toujours utile de commencer par gérer soi-même pour vraiment se rendre compte des délais, des difficultés, de la relation quelque part bailleur client pour ensuite mettre en place des procédures qui vont être très utiles à des gestionnaires ou à des agences locatives qui certes ont leur procédés mais ce serait bien aussi que vous insistiez sur le fait qu’est-ce qui est important pour vous.
Honnêtement ce qui est important c’est de ne pas avoir de la vacance, que les maisons, les appartements soient bien entretenus, que les loyers soient payés à temps et puis qu’il y a une bonne entente entre les différents locataires s’il s’agit d’une colocation.
b) déléguer à une agence
Alors quand ça a commencé à devenir très chronophage et à me prendre beaucoup de temps et notamment de la charge mentale, j’ai délégué à une agence et c’est là où je me suis rendue compte des limites aussi de ce système.
Une agence de gestion locative ne gagne pas tant d’argent avec les frais de gestion. Ils se concentrent surtout sur des transactions immobilières ou sur l’exécution des travaux si jamais ces professionnels ont plusieurs casquettes. Du coup quand vous déléguez la gestion locative à une agence, honnêtement vous n’avez plus votre mot à dire c’est-à-dire, ils ont forcément plusieurs propriétaires.
Ils vont pas vous consacrer plus de temps à vous plutôt qu’à un autre bailleur. Donc vous repassez complètement votre business entre leurs mains et c’est là où commence parfois les soucis. Il y a peu d’agences honnêtes sur le marché avec tout mon respect envers ces professionnels, il y a une zone opaque dans laquelle…
Vous allez payer des frais de gestion entre 8 et 10 %. Ces agences-là comme je vous ai dit se concentrent beaucoup sur les opérations qui leur apportent du chiffre d’affaires, c’est-à-dire des transactions et parfois des travaux qu’ils sous-traitent
ou qu’ils font à titre d’une autre activité annexe.
Du coup pour relouer vos appartements parfois il y a un laps de temps non négligeable. Ensuite ces agences appliquent normalement des frais pour les états des lieux d’entrée, de sortie, pour la constitution du dossier locataire. Et bien ces frais ne sont pas explicitement annoncés au tout début et forcément vous vous retrouvez avec une charge plus importante mensuelle que prévue.
Ensuite il y a les dates fixes auxquelles ces agences de gestion locative font les virements propriétaires. Souvent ces dates peuvent être aux alentours du 10 voire aux alentours du 20 – 25 de chaque mois.
Donc imaginez si vos crédits et vos fournisseurs gaz, électricité, eau prélèvent le 5 de chaque mois ce qui arrive très souvent. Et bien il y a un décalage non négligeable entre la date à laquelle vous percevez les loyers et la date à laquelle partent les prélèvements automatiques.
Et souvent il s’agit qu’il y a un paiement ou deux paiements en retard et vous vous retrouvez en difficulté. Et si jamais ces paiements en retard sont payés avec un ou deux mois de retard, là l’agence va attendre à chaque fois sa date fixée de virement bailleur pour vous reverser ses loyers.
Et donc c’est ainsi qu’il y a une difficulté financière qui s’accumule auprès des banques, après des fournisseurs. Vous allez commencer à être à découvert. Vous allez commencer à payer des frais de rejet de prélèvement, ce qui creuse encore plus le trou financier.
Et je ne parle pas quand ces agences vous reversent les loyers et il y a des erreurs. Il m’est déjà arrivé que sur une durée de 8 mois de collaboration il y avait pendant 6 mois des erreurs systématiques en défaveur du bailleur.
Avec tout mon respect, à un moment donné j’ai commencé à me poser des questions.
Donc j’ai été obligée de réfléchir sérieusement à reprendre la gestion. Et là où je me suis vraiment décidée qu’il était temps de changer mon système, c’est le point travaux. Avec les travaux vous rentrez vraiment dans une zone opaque. Je vous explique.
Souvent les agences de gestion locative ont des partenaires, c’est bien naturel, avec lesquels ils travaillent régulièrement, c’est-à-dire des artisans qui viennent faire les réparations. Simplement il y a souvent des rétro-commissions c’est-à-dire ces artisans vont vous surfacturer une prestation et après ils vont rétrocéder une partie à l’agence comme un abonnement fidélité quelque part. Imaginons qu’il n’y a pas cette pratique un petit peu douteuse de rétro-commission.
Souvent ces artisans effectivement sur-facturent puisqu’ils savent qu’ils ont un marché plus ou moins assuré. Vous pouvez essayer de discuter ou de demander une étude de marché, quelques devis supplémentaires pour faire une comparaison à l’agence ou même vous pouvez vous proposer de les faire vous-même.
Elle va accepter une, deux, trois fois et après elle va dire stop on n’a pas que ça à faire, je les comprends. Et c’est ainsi que vous êtes obligé de faire confiance et c’est la porte ouverte honnêtement à tous les abus.
c) déléguer à une personne de confiance
Donc quand je me suis retrouvée dans cette situation j’ai décidé de reprendre la gestion et de réfléchir si je pouvais pas trouver quelqu’un qui peut être plus souple, c’est-à-dire qu’il est salarié, il a un emploi stable, du coup il n’est pas obligé de prendre autant de volume de gestion c’est-à-dire 20 – 50 – 100 logements mais du fait de sa souplesse, il peut vraiment être à l’écoute, à votre écoute, il peut être à l’écoute des colocataires ou des locataires et être quelqu’un de sur mesure par rapport à vos besoins.
Et je peux vraiment vous affirmer que c’est un luxe. Et c’est ainsi que j’ai trouvé une personne qui avait de l’expérience dans ce domaine. Elle avait déjà géré des colocations pour le compte d’investisseur, elle avait ses propres colocations aussi et il était complètement disposé à prendre en charge d’autres gestions puisque il aimait bien ce métier.
Et je peux vous assurer que c’est peut-être la meilleure solution que j’ai trouvée puisque cette personne tout d’abord pratique des frais de gestion raisonnables. Ensuite il a son travail assuré, donc il n’est pas en difficulté si jamais demain vous arrêtez votre collaboration ou si jamais ces revenus ne lui suffisent pas, ce qui est tout à fait normal puisque vous lui léguez pas 100 logements en gestion.
Et puis c’est quelqu’un qui a tout intérêt à fidéliser ce partenariat parce que c’est quelque part des revenus complémentaires. Du coup il va se bouger pour trouver un panel d’artisans fidèles, honnêtes et compétents qui vont intervenir lors des travaux dans les maisons, dans les appartements et qui vont à chaque fois essayer de faire du bon travail, de facturer à la juste valeur pour avoir la possibilité d’être de nouveau rappelés.
d) en résumé
Donc pour résumer : oui, il y a des agences de gestion locative professionnelles honnêtes et compétentes mais honnêtement il faut les trouver. En ce qui me concerne, j’ai été plutôt déçue par la délégation agence. Gérai soi-même : oui c’est bien pour commencer pour vraiment se rendre compte des différents points de vigilance.
Mais le mieux ce que j’ai trouvé c’est de trouver une personne qui aime faire ça, un gestionnaire compétent et fidèle et puis de lui déléguer cette partie-là, quitte à garder, si vous aimez faire le travail administratif, la rédaction des contrats, la prise de contact, la première prise de contact avec les candidats mais à voir…
En ce qui me concerne, je préfère tout déléguer puisqu’une mission en amène une autre et au début vous pensiez ne gérer qu’un tiers et vous vous retrouvez toujours à gérer deux tiers voire beaucoup plus.
Voilà ce que je pouvais vous partager comme retour d’expérience concernant la gestion locative, si on devait plutôt déléguer ou gérer soi-même.
J’espère que cette vidéo vous sera utile. N’hésitez pas me laisser un commentaire : comment est-ce que vous faites avec vos locations ? Est-ce que vous avez déjà fait appel à des gestionnaires ? Est-ce que vous avez déjà travaillé avec des agences ?
Quelle est votre expérience ? Quel est votre sentiment à ce jour ?
Je vous remercie infiniment d’être resté avec moi jusqu’à maintenant. J’espère vous avoir apporté de la valeur.
Je vous souhaite une excellente semaine. Je vous embrasse et je vous dis à très bientôt.
Bye bye.
