1. Le bénéfice des ventes aux enchères immobilières
Les ventes aux enchères immobilières permettent d’acheter des biens immobiliers (maisons, appartements, terrains, etc.) par le biais d’un processus d’enchères publiques, souvent à des prix attractifs. Ce type de vente peut être initié pour diverses raisons, telles que des saisies bancaires, des successions ou des ventes volontaires. Voici un aperçu des types de ventes aux enchères immobilières en France et des étapes pour y participer :
Il existe 3 types de ventes aux enchères immobilières :
a) Ventes judiciaires :
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- Organisées par les tribunaux, elles concernent généralement des biens saisis dans le cadre de faillites ou de non-paiement de dettes.
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- Les ventes se déroulent dans les tribunaux, sous la supervision d’un juge.
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b) Ventes notariales :
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- Réalisées par les notaires, ces enchères concernent des biens mis en vente par des particuliers, des sociétés ou dans le cadre de successions.
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- Elles se déroulent soit en salle de vente, soit en ligne via des plateformes spécialisées.
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c) Ventes domaniales :
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- Ces ventes sont organisées par l’État et concernent des biens publics ou des terrains appartenant à l’État.
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- L’acheteur doit se conformer aux exigences particulières de l’État pour ce type de bien.
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J’ai invité Mohamed Ali, spécialisé dans les ventes aux enchères immobilières pour vous parler de ce sujet. Découvrez son interview juste ici.
2. Transcription de la vidéo
Enchères immobilières : les coulisses d’un monde secret.
DL : Bonjour et bienvenue sur ma chaîne dédiée à la liberté financière et à la croissance personnelle.
Aujourd’hui j’ai le plaisir d’accueillir Mohamed Ali.
MA : Bonjour Détélina, bonjour à tous.
DL : Mohamed Ali est un ami de longue date on a travaillé ensemble dans une grande institution financière et il a été plus particulièrement en charge des projets à l’international.
Aujourd’hui j’ai invité Mohamed Ali qui s’est spécialisé dans les enchères les enchères immobilières.
Avant de continuer plus loin j’aimerais vous demander de nous laisser un petit pouce bleu ou de vous abonner à la chaîne si les sujets d’investissement immobilier, de croissance de développement personnel vous intéresse et si vous trouvez que ces vidéos ont de la valeur pour vous.
Alors la première question que j’aimerais poser à Mohamed Ali c’est de se présenter bien sûr.
MA : Je suis très heureux d’intervenir sur ta chaîne que je regarde depuis son développement, depuis son démarrage et qui, je suis sûr, inspire beaucoup de personnes qui recherchent justement la liberté financière et l’indépendance financière.
Pour me résumer rapidement, moi je suis un dénicheur de bonnes affaires spécialisé dans les ventes aux enchères immobilières et mon métier aujourd’hui c’est d’acheter et de revendre des biens immobiliers.
DL : Alors pourquoi tu t’es spécialisé justement dans les ventes aux enchères.
MA : Parce que moi j’ai toujours appris qu’une bonne affaire se faisait à l’achat et pas à la revente. Et donc du coup les ventes aux enchères sont un excellent moyen selon moi de faire des bonnes affaires c’est-à-dire d’acheter un bien en dessous du prix du marché et de le revendre au prix du marché en dégageant une plus-value.
a) que signifie « vente aux enchères »
DL : C’est quoi une vente aux enchères Mohamed Ali ?
MA : Une vente aux enchères c’est une vente d’abord qui est ouverte au public dans laquelle un bien est vendu au plus offrant.
DL : Mohamed Ali, est-ce que tout le monde peut participer à des ventes aux enchères ?
MA : Alors tout le monde peut participer à des ventes aux enchères, aussi bien les particuliers que les investisseurs en société.
Il suffit simplement d’être capable juridiquement, d’être majeur, de se faire accompagner aussi par un avocat, d’accord un avocat qui est enregistré au tribunal judiciaire dans lequel la vente qui vous intéresse aura lieu. Vous devrez vous munir pour participer à la vente aux enchères de deux chèques de banque.
Ce sont des chèques spéciaux qui seront préparés par votre banque pour cette vente aux enchères. Le premier chèque de banque devra représenter 10 % du montant de la mise à prix du bien qui vous intéresse et le deuxième chèque de banque lui, le montant représentera notamment les frais préalables de la vente aux enchères et sera déterminé à l’aide de votre avocat.
b) le process à suivre
DL : Alors tout le process à suivre, comment est-ce que ça se passe ?
MA : Bon donc le process dès lors que vous avez vos chèques de banque votre avocat vous allez participer à l’enchère et dans le cas où vous remportez l’enchère vous êtes déclaré adjudicataire d’accord.
Il y a un délai de 10 jours, au cours de ce délai il peut y avoir une surenchère et s’il n’y a pas de surenchère pendant ce délai de 10 jours à ce moment-là vous remportez officiellement l’enchère et vous avez 60 jours pour payer le prix du bien, également les frais associés à la vente aux enchères.
DL : Les amis j’espère que cette conversation avec Mohamad Ali vous apporte des nouvelles pistes d’exploration. En tout cas si vous avez plus de questions par rapport à ce qu’on va détailler et expliquer lors de cet échange n’hésitez pas à les mettre en commentaire sous cette vidéo. On se fera un plaisir après de répondre moi ou Mohamed Ali.
Et surtout n’hésitez pas à liker ou à partager cette interview.
c) méthode à appliquer
Quels conseils donnerais-tu à ceux qui aimeraient se lancer comme toi dans les ventes aux enchères ?
MA : Alors d’abord quand on veut se lancer dans une vente aux enchères, il faut avoir un objectif clair : qu’est-ce qu’on cherche ?
À priori on cherche tous à faire des bonnes affaires. Mais il faut d’abord se dire est-ce qu’on envisage d’acheter sa résidence principale ?
Est-ce qu’on envisage de faire un investissement locatif ou comme moi un achat revente de biens immobiliers ? Donc ça c’est la première chose, il faut être au clair sur son objectif.
Ensuite il faut définir une stratégie, une stratégie claire, une stratégie, un budget aussi, quel est votre budget pour participer et également avoir une idée de la localisation géographique du bien qui vous intéresse.
Quand vous avez déterminé ces paramètres-là, vous allez consulter les annonces qui sont publiques de ventes aux enchères.
Vous avez un site de référence qui s’appelle Licitor c’est l’équivalent du Google des ventes aux enchères.
Vous allez voir une multitude d’annonces…
DL : Donc il y en a beaucoup, il y a qui sont tout le temps mises en ligne ?
MA : Exactement il y en a beaucoup. Tu retrouves toutes les annonces de ventes aux enchères selon le tribunal judiciaire en question. D’accord.
Donc sur la base de ta stratégie de tes critères etc., tu vas donc choisir les biens qui t’intéressent et tu verras que dans l’annonce il y a la date en général d’une visite. Il peut en avoir une ou deux.
Cette visite elle est très très importante. Il faut pas la rater pourquoi ?
Parce que lorsque tu vas visiter le bien c’est à ce moment-là que tu auras une idée de l’état général de l’appartement ou de la maison qui t’intéresse. C’est là aussi que tu verras si le bien est occupé, pas occupé, si le bien est loué ou pas loué.
Donc ça c’est un élément très très important qui va te servir par la suite pour faire justement l’analyse et l’étude du bien qui t’intéresse.
Passer la visite, il faudra faire une analyse approfondie du dossier de la vente. Le dossier de la vente en règle générale regroupe deux éléments : tu as le cahier des conditions de la vente et tu as le PV descriptif. D’accord ?
Ces documents-là, il va falloir les consulter, prendre le temps de les analyser pour bien comprendre de quoi il s’agit.
DL : Mais alors ceux qui sont débutants et ne sont pas familiers de ces notions-là et de ces domaines-là, comment est-ce qu’on fait pour analyser un dossier de vente aux enchères ?
MA : D’abord il faut encore une fois prendre le temps de lire, c’est-à-dire ce sont des éléments qui sont des documents de référence.
Il faut prendre le temps de lire, de s’informer aussi, de rechercher sur Internet les informations qui sont manquantes.
Moi quand j’ai démarré, c’est comme ça que j’ai procédé. Il y avait certaines notions qui m’étaient totalement étrangères.
On peut essayer aussi de poser des questions éventuellement à l’avocat poursuivant éventuellement lors de la visite par exemple au commissaire de justice, essayer voilà de s’informer par soi-même.
Quand on débute c’est toujours un peu compliqué mais on arrive toujours à trouver l’information. D’ailleurs sur des vidéos YouTube on peut trouver aussi des informations précieuses.
Donc l’analyse de ces documents est primordiale. Ensuite il faut également pouvoir estimer le bien qui nous intéresse en fonction des prix du marché, de son état général…, de ce qui a été vendu récemment dans le périmètre.
Vous pouvez par exemple consulter le site des impôts, ça vous donnera l’historique des transactions et puis aussi s’appuyer sur les estimateurs classiques que nous connaissons tous.
À partir de ça, l’idée c’est de pouvoir déterminer quelle est votre enchère maximale, ça c’est un élément aussi très très important. Pourquoi ?
Parce que lorsqu’on participe à une vente aux enchères, on peut être pris par la vente elle-même d’accord. Et il faut avant d’aller à la vente se dire : « moi je ne vais pas dépasser ce prix pour acheter ce bien, si je dépasse ça ne devient plus intéressant ».
D’accord ? Ça c’est très très important. Le tout c’est pas de gagner mais à quel prix on gagne ? Exactement parce que comme je l’ai dit précédemment, quand on va participer à une vente aux enchères, l’idée c’est de faire une bonne affaire d’accord.
Donc se fixer cette enchère maximale qu’on ne veut pas dépasser, c’est essentiel.
d) conseils pour réussir
Et au-delà de la méthode si tu veux, moi les conseils aussi que je peux donner c’est d’abord faire preuve d’humilité, c’est très important parce que vous participez à une enchère, il y a des gens qui ont l’habitude d’y participer.
Donc faire preuve d’humilité on démarre une nouvelle activité.
Il faut aussi bon garder son enthousiasme aussi c’est très important, parce que vous verrez que c’est pas parce qu’on participe à une enchère qu’on va forcément la remporter, ça prend du temps.
Donc il faut être aussi persévérant, faire preuve d’humilité et garder le cap.
Et au fur et à mesure vous allez monter en compétences, vos estimations, vos analyses seront plus approfondies, plus fines et vous augmenterez la probabilité de remporter votre enchère.
Et il faut également faire preuve de compassion et de compréhension vis-à-vis des vendeurs qui parfois sont obligés de vendre pour liquider des dettes.
Exactement c’est aussi un élément très important. Ça se joue notamment lors de la visite parce que lorsque vous allez visiter le bien, parfois le bien sera occupé par la personne, le propriétaire, il faudra être justement… tenir compte de ça parce que vous rentrez dans un espace qui est privé dans lequel la personne a encore ses affaires et donc il faut être respectueux vis-à-vis de la personne.
Ne pas hésiter à lui dire est-ce que je peux visiter telle ou telle pièce et avoir un minimum d’empathie normale si vous voulez pour cette personne-là.
e) les débuts de Mohammed-Ali
DL : Alors j’aimerais te poser la question comment est-ce que tu as fait tes premières opérations ? Comment est-ce que tu t’es lancé à l’époque ?
MA : Écoute, moi j’ai démarré mes premières opérations en nom propre, d’accord, avec un associé qui était aussi passionné que moi par l’immobilier et qui était intéressé par les ventes aux enchères.
Et aujourd’hui pour mon développement, je m’associe à des investisseurs au cas par cas à qui je présente des opérations que j’ai étudiées moi-même et eux interviennent donc comme des investisseurs, moi comme opérateur, c’est moi qui porte l’opération mais on est vraiment ensemble et ça s’inscrit dans une logique vraiment gagnant-gagnant.
DL : C’est une sorte de crowdfunding immobilier…
MA : Oui… pour des opérations au financement participatif un petit peu ?
Alors c’est pas tout à fait du financement participatif. L’idée c’est vraiment que, avec les investisseurs qui sont intéressés par exemple par une opération ponctuelle que je leur présente, qu’on y aille ensemble d’accord, qu’on fasse l’opération ensemble, moi j’apporte l’expertise, une partie du financement et eux ils bouclent le reste du financement et on porte l’opération ensemble.
Et les rôles de chacun sont déterminés voilà et ils sont clairs. Et ça fonctionne bien, c’est un métier passionnant et j’invite ceux qui sont intéressés justement à s’y pencher.
DL : Merci beaucoup Mohamed Ali pour ta disponibilité et pour ta générosité de nous partager tout ça.
MA : Je t’en prie.
DL : On a vu que les ventes aux enchères valent le coup de s’y intéresser. C’est un monde un peu secret mais c’est un monde aussi passionnant, on peut faire de vraies bonnes affaires à condition de suivre un process très calé juridiquement, à condition aussi d’avoir un petit peu d’audace aussi et d’aller, de se renseigner, d’analyser, de tester parfois de se faire accompagner.
MA : Écoute merci d’Détélina, ça a été un plaisir d’échanger avec toi, de partager mon retour d’expérience auprès de ta communauté, des gens qui regarderont cette vidéo. Et je suis à ta disposition pour continuer ces échanges sur cette thématique.
DL : Parfait merci beaucoup ! Donc si vous voulez rentrer en contact avec Mohamed Ali pour creuser le sujet, pour peut-être suivre concrètement des ventes aux enchères, n’hésitez pas à me contacter et puis je vous mettrai en contact.
Merci d’être resté jusqu’au bout avec nous. N’hésitez pas à nous poser des questions sous la vidéo, aussi à juste partager votre avis ou votre expérience peut-être que vous avez déjà fait ce métier auparavant.
Bye bye.
Très complet et hyper intéressant, merci !!
Merci pour cet article qui explique quelque chose qui est très obscur pour les débutants. Même quand on s’y connait tout le formalisme propre aux ventes aux enchères est assez compliqué à apréhender !
Vous avez raison. Il ne faut pas improviser et se former ou se faire accompagner. Merci pour cet avis 🙂
J’ai appris de belles choses dans cet article notamment grâce à l’interview de Mohamed Ali qui donnent de précieux conseils à ceux qui veulent se lancer. En particulier ceux sur la préparation, le respect des vendeurs et l’importance de fixer un prix maximum avant l’enchère sont essentiels. J’apprécie aussi l’aspect humain que tu soulignes, surtout quand tu parles de faire preuve de compréhension vis-à-vis des propriétaires en difficulté. Tout ceci est écrit avec beaucoup de simplicité, merci pour ce partage !
Un grand merci à vous pour ce retour !
Ça démystifie un domaine qui peut sembler compliqué à première vue. L’idée de bien se préparer et de connaître les règles du jeu avant de se lancer est essentielle.Merci pour tes astuces.
Merci pour toutes ces informations précieuses à connaître.
J’ai une question concernant les ventes aux enchères de logement. A une époque, j’ai entendu que pour un particulier, c’était difficile d’acquérir un logement aux enchères car les professionnels du secteur se mettent d’accord entre eux pour éviter de trop surenchérir. Est-ce vrai ?