L’immeuble de rapport : la voie rapide de l’investissement immobilier

Je tenais avant tout à remercier Détélina de me donner l’opportunité d’écrire sur son blog.

J’investis depuis maintenant plus de 2 ans et j’ai acheté sur cette période 6 immeubles de rapport pour un total de 56 appartements.

En m’appuyant sur ma jeune expérience, mon objectif dans cet article est de vous montrer que l’immeuble de rapport est l’investissement à privilégier si vous souhaitez aller vite dans l’immobilier. Ce n’est pas la seule méthode comme Détélina en a déjà parlé, mais c’est clairement un moyen efficace. Il aurait été très compliqué voire impossible d’atteindre 50 appartements en 2 ans en les achetant un par un.

Et même si vous avez déjà investi dans l’immobilier, il est toujours temps d’appliquer cette stratégie.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un immeuble que vous achetez d’un bloc, dans lequel vous êtes le seul et unique propriétaire et que vous destinez à la location pour générer du revenu « passif ». Cet immeuble peut être complètement composé d’appartements ou alors « mixte », c’est à dire composé d’appartements et de locaux commerciaux.

Ce genre d’achat présente de nombreux avantages mais également des risques auxquels il faut être sensibilisé.

Les 4 avantages de l’achat d’un immeuble de rapport

1- Un achat en gros pour obtenir de meilleurs prix

Acheter un immeuble de rapport consiste à acheter plusieurs appartements. Et comme dans n’importe quel business, quand vous achetez du volume, votre pouvoir de négociation s’accroît, ce qui vous permet de tirer les prix vers le bas. Ainsi le prix au m2 d’un appartement dans un immeuble de rapport est bien inférieur au prix au m2 d’un appartement similaire que vous auriez acheté à l’unité. Généralement, j’essaie de viser un prix d’achat entre -20 et -30% par rapport au site meilleursagents.com.

Comme vous avez dû le lire de nombreuses fois, c’est à l’achat que se font les bonnes affaires.

Il faut éviter d’investir sur des biens avec un prix au m2 égal ou supérieur au prix du marché, même s’ils offrent une bonne rentabilité (10-12% brute).

Acheter en dessous du marché vous permet de sécuriser votre investissement :

• • vous pouvez absorber une baisse importante du marché

  • vous avez la possibilité de revendre votre bien avec une marge de manoeuvre plus importante, en cas de besoin d’arbitrage.

2- Répartir ses risques, vous êtes votre propre assurance

Quand vous ne possédez qu’un ou deux biens, votre risque est très concentré. En achetant un immeuble de rapport avec 6 appartements, votre risque est immédiatement plus diffus. Et au fur et à mesure des investissements dans de nouveaux immeubles, ce risque tend à décroître car vous possédez des biens situés à des endroits avec des pressions locatives différentes.

Les risques les plus importants dans l’investissement locatif sont la vacance et les loyers impayés. Les assurances Garantie Loyers Impayés (GLI) existent mais sont très contraignantes et relativement chères (3% du loyer hors charge). Compte tenu du nombre de biens que je possède, j’assume moi même le risque. Les impayés et la vacance m’ont coûté bien moins cher que 3% du total de mes loyers.

3- Etre seul maître à bord

J’entends souvent des propriétaires se plaindre des réunions de copropriétaires, des dépenses votées ou non votées mais jamais au bon moment. Avec un immeuble de rapport, c’est vous qui décidez. Vous avez la possibilité d’échelonner vos dépenses selon vos entrées de trésorerie.

4 – Un investissement confidentiel

Contrairement à l’achat d’un appartement qui peut vous confronter à M. et Mme Toutlemonde, vous aurez souvent affaire à des investisseurs sur les immeubles de rapport. Le prix sera principalement fixé en fonction du niveau de rentabilité et du prix au m2. C’est une négociation plus rationnelle que lorsque vous rachetez votre résidence principale.

Bien sûr, cela ne veut pas dire que la discussion sera facile : le vendeur a de bonnes chances d’être plus professionnel dans sa négociation.

Les points d’attention lors d’un investissement en immeuble de rapport

1- Des biens moins liquides

 Il s’agit de l’inconvénient de l’avantage précédemment évoqué. Le marché des immeubles de rapport est un petit marché, à l’échelle de l’immobilier en France. Vendre un bien peut pendre un peu de temps et il faut bien intégrer cette donnée en cas de besoin rapide de liquidités. Une solution est la création d’une copropriété qui vous permettra de vendre chacun des biens individuellement. Attention cependant à bien étaler vos ventes afin de ne pas être requalifié “marchand de bien” par l’administration, car vous vous retrouveriez avec un statut fiscal très contraignant.

2- Une stratégie qui fonctionne principalement dans les zones offrant peu voir pas de plus-value

Des rentabilités brute de 10-12% ne se trouvent pas dans les zones tendues (où tout le monde souhaite acheter : Paris, Bordeaux, Nantes…). Il faut s’éloigner de ces zones pour trouver un ratio location / prix d’achat du m2 intéressant.

Ainsi, à Lyon vous avez un rapport de 12,6*12/4477 = 3,38% et à Narbonne : = 7% ou Saint-Etienne = 8,5%.

En revanche, dans les zones à forte rentabilité, il n’y aucune garantie que le prix du m2 progresse dans les prochaines années, il y a même un risque certain qu’il baisse.

Il faut construire votre business plan sans tenir compte de la revente qui sera la cerise sur le gâteau.

 3- Bien planifier ses dépenses futures

Et dans ce business plan, il faut notamment anticiper les grosses dépenses à venir. Comme vous êtes seul à bord, ces investissements qui peuvent être importants (autour de 15K€ pour le ravalement d’une façade – 20 K€ pour une toiture) doivent être planifiés et budgétisés. La gestion de votre immeuble doit être abordée comme celle d’une petite entreprise. 

4- Le 1er investissement est clé car il détermine votre parcours futur

Se tromper sur un appartement peut se rattraper, par contre, sur un bien de 6 appartements, l’impact est beaucoup plus fort. Votre 1^er achat est clé. Pour diminuer ce risque, j’ai privilégié l’achat d’un immeuble en grande partie loué (70% de taux d’occupation a minima) afin :

• • de rassurer le banquier avec des revenus qui sont déjà supérieurs à la mensualité de crédit. Selon moi, un immeuble commence à être intéressant quand les loyers sont à minima 2 fois supérieurs à la mensualité de crédit sur 25 ans.
    (pour rappel, les banquiers ne prennent en compte que 70% des revenus locatifs dans leurs simulations) ;

  • d’avoir immédiatement des revenus et ainsi tirer un maximum profit du différé pour travaux. C’est un élément clé à négocier avec votre banquier pour l’obtention d’un prêt, j’en parle dans cet article… Ce différé vous permet, sous prétexte de travaux à réaliser, de décaler l’amortissement de votre prêt de 24 ou 36 mois. Vous pouvez négocier une franchise partielle (vous remboursez les intérêts) ou totale (vous ne remboursez rien sur la période). Cette méthode vous permet de provisionner énormément et de constituer un matelas de sécurité qui vous permettra d’absorber d’éventuels coups durs (trésorerie de 25 K€ pour un loyer à 40K€ en une année à titre d’illustration).

Pour éviter de faire des erreurs, il est important de procéder méthodiquement en suivant quelques principes clés.

Comment ne pas se tromper en achetant un immeuble de rapport ?

 1- Le calcul de rentabilité grosse masse

Un bon moyen de faire le tri dans la multitude d’annonce que vous allez regarder est de faire un rapide calcul « loyer hors charge * 100 » et voir si vous tombez sur prix cohérent avec le prix de vente. Ce calcul vous donne un bien à une rentabilité brute de 12%, ce qui est déjà une belle rentabilité surtout pour un bien avec peu de travaux.

C’est donc un indicateur cible vers lequel tendre au cours de la phase de négociation du prix.

 2- Tout étudier, ne rien laisser de côté 

Cette étape est à réaliser une fois votre offre d’achat acceptée pour ne pas perdre en réactivité.

Une fois que votre offre est acceptée, il est primordial de rentrer dans une phase de vérification et de contre-vérification de chaque point de l’immeuble :

• • Financier : récupération des baux officiels, des tableaux de gestion des années précédentes, de la taxe foncière n-1, des factures des différents prestataires. L’objectif est de bien vérifier le montage financier, il n’est pas rare que vous trouviez des erreurs dans les montants de loyers ou dépenses annoncés ;

  • Technique : contre-visite des appartements avec un artisan, vérification toiture / façade / cave, installation électrique, présence détecteur incendie. Il est encore temps de préciser des réparations qui seront inscrites dans le compromis et qui seront à la charge du vendeur ;

  • Humain : prise de contact avec les locataires, identification de problèmes cachés. J’ai encore fait l’erreur récemment de ne pas rappeler mes futurs locataires quelques jours avant la signature de l’acte final et je me suis retrouvé avec un problème d’infiltration qui aurait dû être géré par l’ancien propriétaire.
    (coût de l’oubli : 20 000€ !, en cours de négociation avec les assurances).

3- Les fausses annonces

Une bonne stratégie qui vous permet de lever des doutes avant l’achat d’un immeuble de rapport est de tester la vacance locative d’une zone. L’étude des données sociologiques (% chômage, % propriétaires, évolution démographique) est nécessaire mais pas suffisante. Il est donc important de poster des annonces tests réalistes sur leboncoin.

Pour ma part, si je reçois entre 5 et 10 contacts sur 2 jours, je considère que c’est suffisamment rassurant. J’ai également décrit sur cet article un autre indicateur qui me permet de confirmer l’intérêt locatif d’une ville. 

4- Mettre en place des process pour y passer le moins de temps possible

Dans un premier temps, je préfère gérer moi-même l’immeuble afin de bien connaitre les locataires et le bien. Mais pour ne pas être dépassé, je tente autant que possible de mettre en place des process pour ne pas répéter les tâches sans valeur ajoutée :

• • utilisation de Rentila pour l’envoi automatique de quittances de loyer ou pour la révision annuelle des loyers ;

  • mise en place d’un locataire référent dans l’immeuble qui sera mon relai sur place pour recevoir les artisans, remonter tout problème, faire d’éventuelles visites ;

  • création d’un appartement témoin utilisé pour toutes mes rénovations afin de ne pas réinventer la roue à chaque nouvel appartement.

L’investissement en immeuble de rapport présente le meilleur ratio temps – chiffre d’affaire – tranquillité. N’ayant pas forcément beaucoup de temps libre laissé par mon travail, j’ai assez vite écarté les investissements en location courte durée ou en colocation. Même s’ils sont très rentables, ils demandent un investissement temps important avec des entrées – sorties de locataires beaucoup plus fréquentes que sur une location classique.

L’achat d’un immeuble de rapport est un formidable accélérateur immobilier mais il demande de procéder avec méthode et rigueur (encore plus que pour un investissement classique).

Si votre objectif n’est pas encore d’enchaîner les acquisitions, je conseillerais de viser un ou deux investissements en LMNP ou en colocation. Par contre si vous avez l’ambition de vous créer un réel revenu de immobilier, c’est la meilleure option.

Et de votre côté, êtes-vous passé à l’action ? Avez-vous d’autres retours d’expérience sur les immeubles de rapport ?

Au plaisir d’échanger.

Cyril