Création d’une SCI : bonne ou mauvaise idée

La SCI (Société civile immobilière) est un des principaux outils de gestion du patrimoine.

Lorsqu’on est dans une dynamique d’investissement de long terme, la question de savoir si on achète en nom propre ou au nom d’une société revient de façon récurrente.

La SCI n’est pas une solution miracle, elle a ses avantages et inconvénients qu’il vaut mieux bien connaître avant la prise de toute décision.

L’analyse de votre situation au moment de l’achat est primordiale (marié ou célibataire, avec ou sans enfant, investisseur de long terme ou pas, objectif de transmission du patrimoine ou pas…). Chaque cas de figure est différent.

1. Principales caractéristiques de la SCI

La SCI est constituée généralement pour acheter un bien immobilier et tirer profit des loyers. Elle exclut toute activité commerciale.

Elle est composée d’un capital divisé en parts sociales entre les associés (au minimum 2 personnes physiques ou morales).

Comme toute société, sa création requiert la rédaction de statuts avec un professionnel du droit où apparaissent clairement le nom de la SCI, le nom du gérant, les apports de chaque associé, le siège social, le capital (aucun minimum exigé), les modalités de fonctionnement et la durée de vie (maximum 99 ans).

La gestion de la SCI prévoit des obligations comptables ainsi que la tenue d’une assemblée générale tous les ans.

Les bénéfices de la société sont soit reversés aux associés, soit laissés en fond de trésorerie pour constituer un capital et acheter d’autres biens.

La société peut continuer à exister après le décès de l’un des associés. Dans ce cas, si les statuts n’ont rien prévu, ses parts sociales sont transmises aux héritiers du défunt.

Quels sont les principaux avantages et inconvénients de la SCI?

2. Avantages

La SCI peut avoir un intérêt fiscal en matière de plus-value, de succession ou d’imposition des loyers.

Tout d’abord, elle permet l’achat à plusieurs sans indivision. Ainsi vous bénéficiez d’un capital plus important et donc d’une capacité à acheter des biens plus onéreux.

Acheter à plusieurs présente l’avantage de réduire les frais d’acquisition, de mutualiser les charges, tout en partageant les risques inhérents à la gestion d’un patrimoine immobilier.

La SCI permet la transmission du bien à ses enfants tout en conservant la gestion ou la jouissance. Les parts sociales sont données aux enfants en tout ou partie en nue-propriété.

La cession de parts est simplifiée et exclut les frais de notaire et le droit de préemption.

La donation de parts de SCI présente des avantages fiscaux.

L’achat en SCI lorsque vous n’êtes ni mariés ni pacsés permet d’avoir une structure plus souple en cas de séparation et plus sécurisante pour le survivant en cas de décès.

La création d’une SCI pourrait être également une solution pour dégager des liquidités:

– vous lui transférez la propriété du bien

– la SCI emprunte pour financer cet achat

– les intérêts de l’emprunt seront déductibles des loyers et permettront de défiscaliser le revenu de la location

La structure juridique de la SCI protège les associés en cas de faillite. Les créanciers doivent d’abord intenter une procédure contre la société avant de se retourner contre les associés.

3. Inconvénients

Le premier inconvénient de la SCI est inhérent à chaque entreprise : le coût de sa création qui peut varier entre 1 500 € et 2 500 €, voire au delà si vous avez des demandes spécifiques.

Vient ensuite l’obligation de convoquer une fois par an les associés lors d’une assemblée générale.

La tenue d’une comptabilité de trésorerie ou en partie double soumise à la validation des associés est un des aspects incontournables de sa gestion.

S’il s’agit d’une SCI imposée sur les société (IS), une copie du bilan doit être envoyée tous les ans au greffe du tribunal de commerce.

Les associés sont responsables indéfiniment et solidairement des dettes sociales à l’égard des tiers même si le montant dépasse leur apport initial.

Alors dans quel cas est-il recommandé de constituer une SCI?

4. Choix de création d’une SCI

Généralement on commence à acheter au nom d’une SCI lorsqu’on devient extrêmement fiscalisé. Dans ce cas, on bénéficie de l’imposition sur les sociétés et de la déduction de charges, définie à l’article 13 du code général des impôts (CGI).

Le recours à la SCI est également intéressant si vous souhaitez acheter un patrimoine qui génère des revenus conséquents et risque de vous faire passer dans la tranche supérieure d’imposition.

La transmission simplifiée du patrimoine à plusieurs enfants fait partie des principales motivations pour privilégier la création d’une SCI plutôt que l’achat en nom propre.

La deuxième grande question qu’on est amené à se poser une fois qu’on a décidé de créer une SCI est si elle sera imposée sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS) ?

5. La SCI à l’IR

Une SCI à l’IR peut être transformée en SCI à l’IS mais le choix d’une SCI à l’IS est définitif.

La SCI à l’IR est la société civile la plus répandue. C’est le régime fiscal qui s’applique par défaut.

Dans ce cas, elle est dite transparente et ne paie pas d’impôts. Ce sont les associés qui paient l’impôt sur le revenu au prorata de leur quote-part de bénéfices reçus, correspondants à des revenus fonciers.

La SCI pourra déduire certains frais des loyers perçus pour que les associés soient imposés sur les bénéfices réels, qu’ils soient distribués ou mis en réserve.

Ce type de société permet d’utiliser le déficit foncier pour réduire l’imposition tout en développant votre patrimoine.

6. La SCI à l’IS

Le bénéfice de la SCI peut être distribué sous forme de dividendes, imposés à l’impôt sur le revenu. Si la SCI ne verse aucun dividende, les associés ne paient aucun impôt contrairement à la SCI à l’IR.

Le principal avantage de la SCI à l’IS est la déduction de l’assiette fiscale de toutes les charges réelles, notamment les frais d’acquisition (frais agence, honoraires notaire et droits d’enregistrement), les amortissements ainsi que la rémunération du gérant.

La fiscalité de la SCI à l’IS est particulièrement intéressante pendant l’amortissement de l’immeuble. En revanche, une fois cette période terminée, la taxation est beaucoup plus élevée.

La SCI à l’IS est une option à étudier si vous visez la constitution d’un patrimoine important sans perspective de revente.

Ce choix est également à privilégier pour les biens qui offrent des revenus locatifs intéressants mais de plus-values faibles.

7. Une SCI par bien ou une SCI qui regroupe plusieurs biens

On pose parfois la question de savoir s’il faut créer une SCI par bien ou une seule SCI qui regroupe tous les biens immobiliers?

Il est conseillé généralement d’avoir une SCI par bien qualitatif et d’une grande valeur (au-delà de 300 K€).

Si on crée une SCI pour l’achat d’un bien d’une valeur plus faible, la rentabilité sera moindre à cause des coût administratifs inhérents à la gestion. Dans ce cas, il est judicieux de regrouper plusieurs biens dans la même SCI.

8. Le cas de la résidence principale

La SCI n’est pas recommandée pour l’acquisition de la résidence principale principalement pour 3 raisons:

– en matière de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), on ne bénéficie pas de la réduction de 30% au titre de la résidence principale

– en matière de succession, on ne bénéficie pas du droit viager du conjoint survivant

– on ne peut pas bénéficier non plus des aides de l’Etat, notamment le prêt à taux zéro.

Vous connaissez maintenant plus que la majorité de la population les spécificités de la SCI et les deux régimes fiscaux qui la caractérisent.

Personnellement, je n’ai pas encore acheté sous cette forme juridique mais la question se posera très prochainement.

Avez-vous déjà eu l’occasion d’acheter au nom d’une SCI à l’IR ou à l’IS?

Qu’est-ce qui a motivé votre choix ?

Je serais ravie d’avoir le retour de votre expérience !

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A votre succès et épanouissement !

Détélina